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福建省人民政府


福建省房地产价格评估管理办法
福建省人民政府

1998年6月23日以省人民政府令第48号公布


第一条 为规范房地产价格评估工作，维护当事人的合法权益，促进房地产价格评估行业的健康发展，根据国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本办法。
第二条 在本省行政区域内对所有房屋、构筑物及其附属物和土地使用权（以下简称房地产）价格进行评估活动的单位和个人，应当遵守法律、法规和本办法。
本办法所称房地产价格评估，系指房地产价格评估机构接受当事人委托，对各类房地产的价值进行评价和估算的活动。
第三条 房地产价格评估应当遵循公正、公平、公开的原则，任何单位和个人不得利用职权指定评估。
房地产价格评估机构和人员，必须遵守国家有关法律、法规，执行国家有关房地产价格评估的规定，严格执业，诚实服务，恪守信用。
第四条 省、市（地）房地产价格评估管理委员会由物价、房管、土地、国有资产等管理部门组成。其主要职责是：
（一）监督执行有关房地产价格评估的政策、法规；
（二）负责房地产价格评估机构、人员的资格审核、认证；
（三）协调、处理房地产价格评估纠纷。
房地产价格评估管理委员会办公室设在省、市（地）人民政府价格主管部门（以下简称价格主管部门），负责房地产价格评估管理委员会的日常工作。
第五条 房地产价格评估，由依法设立的房地产价格评估机构进行评估。
房地产价格评估机构应当向房地产价格评估管理委员会申领房地产价格评估机构资质证书（以下简称资质证书）。未取得资质证书的，不得从事房地产价格评估工作。
资质证书由省房地产价格评估管理委员会统一印制。
第六条 申领资质证书，应当提交下列材料：
（一）申请报告和章程；
（二）资质证书申请表；
（三）资信证明；
（四）办公场所证明；
（五）评估人员执业评估资格和专业人员职称证明；
（六）法定代表人身份证明等。
第七条 申领资质证书的程序：
（一）申请人向市（地）房地产价格评估管理委员会办公室提出申请；
（二）市（地）房地产价格评估管理委员会办公室，应当自收到申领资质证书申请材料之日起15日内进行核查，并提交市（地）房地产价格评估管理委员会审核同意后，报省房地产价格评估管理委员会批准；
（三）省房地产价格评估管理委员会办公室，应当自收到市（地）地产价格评估管理委员会报送的文件、材料之日15日内进行核查后，提请省房地产价格评估管理委员会作出是否批准发给相应等级的资质证书的决定，并书面通知申请人。
第八条 房地产价格评估机构资质证书分为甲级、乙级、丙级，实行资质等级管理。具体规定由省房地产价格评估管理委员会制定。
第九条 丙级房地产价格评估机构应当具备下列条件：
（一）有自已的名称、组织机构和章程；
（二）有固定的服务场所；
（三）有房地产价格评估人员3名以上；
（四）具有经济、会计及建筑工程的专业人员；
（五）注册资金不少于人民币10万元。
第十条 乙级房地产价格评估机构应当具备下列条件：
（一）具备第九条一、二项规定的；
（二）有房地产价格评估人员5人以上；
（三）具有经济、会计及建筑工程专业的初、中级职称的技术人员；
（四）注册资金不少于20万元人民币；
（五）以房地产价格评估为主营业务。
第十一条 甲级房地产价格评估机构应当具备下列条件：
（一）具备第九条一、二项规定的；
（二）有房地产价格评估人员7人以上；
（三）具有经济、会计及建筑工程专业的中、高级职称的技术人员；
（四）注册资金不少于30万元人民币；
（五）以房地产价格评估为主营业务。
符合前款条件的，经省房地产价格评估管理委员会审查确认，取得甲级资质证书的评估机构，需要国家有关部门认定的，可向省房地产价格评估管理委员会办公室申请，由省房地产价格评估管理委员会报国家有关部门确认。
第十二条 房地产价格估机构接受委托人委托评估业务时，应当与委托人签订房地产价格评估合同。评估合同应当载明下列主要内容：
（一）委托人姓名、职业、住址或法人单位名称、地址、法定代表人姓名；
（二）被委托人名称、地址、法定代表人姓名；
（三）评估标的物名称、地点、占地面积、建筑面积、结构、用途、使用情况；
（四）评估目的、要求和完成日期；
（五）评估费用；
（六）评估纠纷处理和评估责任；
（七）评估双方认为需要载明的其它事项。
第十三条 房地产价格评估机构进行房地产价格评估时，应当指派二人以上房地产价格评估人员对评估标的物进行现场勘估，调查评估标的物的现实状况，核实有关数据，并做好详细记录。
经现场勘估后，房地产价格评估人员应当按照国家和省的有关规定，采用科学的评估方法，对关系评估标的物价格的各项因素进行综合分析评价和估算后，作出书面评估报告。评估报告应当由房地产价格评估人员签字，并加盖评估机构公章。
第十四条 房地产价格评估报告应当包括以下内容：
（一）评估标的物名称、地点、面积、结构、用途、环境、质量情况；
（二）评估标的物的现实状况和勘估说明；
（三）评估依据和方法；
（四）评估日期和评估基准日；
（五）评估因素分折，评估勘测数据；评估结果；
（六）必要的附件，包括作为评估依据的有关图纸、图片、背景材料、原始数据和市场资料等；
（七）其他需要说明的问题。
第十五条 房地产价格评估人员承办房地产价格评估业务应当制定评估作业方案；评估机构应当建立房地产价格评估报告内部审、复核制度。
第十六条 委托人或产权管理部门对房地产价格评估报告有异议的，在收到评估报告之日起15日内，可向出具评估报告的评估机构申请复核，评估机构应当无偿予以复核；对复核结果仍有异议的，可向房地产价格评估管理委员会办公室申请重新评估，并预缴重新评估费用。
房地产价格评估管理委员会办公室应当在接到申请重新评估之日起15日内，指定甲级房地产评估机构进行重新评估，其评估报告作为处理评估纠纷的依据。
原评估报告的评估值与重新评估报告的评估值的误差范围为10％，超过10％的，其重新评估费用由原受托评估机构支付；未超过10％，由申请重新评估的申请人支付。
第十七条 因房地产价格评估人员过失，给当事人造成经济损失的，由其所在评估机构承担赔偿责任。
因委托人原因造成评估报告不真实的，由委托人承担评估费用。
第十八条 房地产价格评估管理委员会应当加强对房地产价格评估进行监督检查，发现有下列情形之一的，由房地产价格评估管理委员会决定予以降低评估机构资质等级或取消评估机构资质证书，并予以公告：
（一）评估报告结果有重大失误的；
（二）一年内评估机构出具的评估报告，其评估值的误差范围有3次以上超过10％的
第十九条 房地产价格评估机构及其评估人员弄虚作假或与委托人串通故意抬高或压低房地产价格评估值的，由房地产价格评估管理委员会决定予以降低其资质证书等级，情节严重的，取消其资质证书，并予以公告；给国家或当事人造成损失的，应当赔偿损失，构成犯罪的，由司法机
关依法追究刑事责任。
第二十条 未取得资质证书，擅自从事房地产价格评估人作的，其评估报告无效；对有收取评估费用的，由价格主管部门责令如数退还，并处以3000元至1万以下罚款。
第二十一条 有下列行为之一的，有违法所得的，由价格主管部门责令其如数退还违法所得，并处以违法所得的1至3倍罚款，但最高不得超过3万元，无违法所得的，处以3000元至1万元罚款：
（一）超出价格主管部门规定的收费标准收取评估费用的；
（二）利用不正当手段承揽房地产价格评估业务的；
（三）违反本办法第三条规定的。
第二十二条 本办法发布施行前，已经从事房地产价格评估业务的机构，应自本办法公布之日起6个月内，按本办法规定补办手续的，经审查确认，取得资质证书后，方可执业；逾期未补办手续的，按无资质证书处理。
第二十三条 本办法所称评估人员，系指取得国家用关部门或省房地产价格评估管理委员会发给的房地产价格评估执业资格证书的人员。
第二十四条 依照本办法规定作出的房地产价格评估报告，是房地产转让、抵押、租赁、转制和产权登记的依据，法律、法规有规定的，从其规定。
第二十五条 本办法由福建省人民政府法制局负责解释。
第二十六条 本办法自发布之日起施行。



1998年6月23日
　　　　　　　　　　　　　　　基层民主的困境与出路
　　　　　　　　　　　　　　　　——对我国村民委员会选举中贿选现象的反思

　　【摘要】

　　近年来，在中国农村推行的村民委员会选举（以下简称村委会选举），因为与人们印象中的民主颇有一些相符合的地方，如海选、秘密投票、候选人竞选演说等等，所以给一些中外人士很大的希望：村民自治的兴起和发展，能够使政治民主化进程在中国农村先行一步，成为现阶段中国民主建设的起点和突破口。然而现实表明，现阶段的村委会选举仍然存在一些不和谐音符，贿选现象便是其一。在选举中买卖选票，弃权利而不用，视民主如无物，不仅是对选举权利的侵犯，也是对宪法民主的亵渎，有违宪之虞。要走出这种困境，就需要在逐步完善相关法律的前提下，加强综合治理。

　　【关键词】村民自治　贿选　宪法　选票　村民委员会

　　自从我国宪法对村民委员会（以下简称村委会）的性质、职责及产生办法作了明文规定，村民自治制度便正式成为我国农村的基本宪法制度。这在我国自近代以来的百年立宪史上具有里程碑意义，它标志着我国农民摆脱了几千年来他治的传统政治体制、历史性地踏上了自主与自治的现代民主政治之路。其实，对于村民自治这种基层民主，许多社会主义经典作家都曾有过深刻的阐述。列宁曾指出:“委托代表机构中的人民‘代表’去实行民主是不够的。要立即建立民主，由群众自己去从下面发挥主动性。”[1]他还曾反问道：“难道除了通过实践，除了立刻开始实行真正的人民自治，还有其他训练人民自己管理自己、避免犯错误的方法吗？”[2]村民自治是村民依法办理自己的事情，实行民主选举、民主决策、民主管理和民主监督，而其中最首要、最核心的问题就是，村民直接选举自己信赖的人去实现自己的权利。但实际中却存在着村委会换届选举不规范，甚至不合法，尤为突出的是有些地方轰轰烈烈的贿选现象，这种行为严重违背了村民自治基本原则。而乡镇人大在监督上的缺位或不到位在一定程度上助长了这种现象的蔓延，影响了村民自治的顺利开展。

　　一、“贿选”滋生的现实土壤

　　（一） 权力断层

　　村民自治使乡镇与乡村之间的关系由“领导”变为了“指导”，这种微妙的变化客观上要求村委会要从“对上负责”逐步转变为“对下负责”。在转型期，村委会出现了政治的断层和权力的空缺，乡镇想继续控制，村民积极要求自治，而村委会主任夹在两者之间，既要向上争取支持、扩大自身权威和权力，又要向下争取选票、获得村民的信任。政治断层中出现的“贿选”，既可能因为与乡镇千丝万缕的利益关联而得不到有效的制止，也可能由于村民自治程度尚不够高，缺乏决策力和影响力，出现放任自流的情况。因此，权力断层是村民自治中“贿选”现象的政治土壤。从这个意义上讲，“贿选”并不是和民主选举永远相伴而生的，而是我国基层民主实践的阶段性产物，是政治权力转移过程中不可避免的一种现象，随着村民自治程度的提高和乡村利益关系的厘清，会逐步减少、消失，退出历史的舞台。

　 （二）利益驱动

　　对于买卖“选民证”贿选村干部之事，多数人都清楚是一种违法犯罪行为。按理说，在选举村干部的问题上，如果“贿选事件”一旦败露，就会受到法律惩处，候选人对此应当害怕而不敢妄为才对。但是，令人奇怪的是，如今一些候选人似乎不怕“败露”，在他们的心目中“贿选”不仅没有“违法犯罪”的概念，反而还以此为“荣”。所以，他们在选举前总是明目张胆、大张旗鼓地进行拉选票、请吃饭、发红包、买选民证等活动，以备“贿选”之用。对此，人们不禁会问：这个小小的“村官”为何会成为人们心目中的“香馍馍”，成为人们追逐的对象呢？又为何会让许多人去为其铤而走险呢？其实人们也清楚，这种“贿选”的目的无非就是为了一个“利”字，其背后最大的秘密也就是农村根深蒂固的“土皇帝”特权思想。由此可见，村委会选举中出现“贿选”的重要土壤就是利益的驱动。在目前的体制下，村委会中的职务具有相当的吸引力，能为当选者带来一定的好处，从贿选者的动机来看，有的是为了通过当选获得工作补贴，有的是为了借此为跳板“招干”成为国家干部。[3]转型期社会利益的分化、村集体利益的监管不严和个人利益的驱动，是村民自治中滋生“贿选”的经济土壤。

　 （三）宗族势力存在

　　从贿选者的角度看，权力不仅能给个人带来利益，更能给家族带来荣耀感。贿选者对权力有极强的诉求，“权力需要”在其个人需要结构中占据主导位置，尤其是在宗族意识较浓的村庄，村委会主任往往成为各宗族争夺角逐的焦点，是否担任村委会主任往往成为判断一个宗族势力的标志[4]。在村委会换届选举时，各宗族为竞选村委会主任往往兴师动众，不遗余力，一旦达到目的，本宗族就会成为本村最具有势力的家族，满足了宗族成员的虚荣心理，也为通过公共权力牟取宗族利益铺平了道路。宗族势力与贿选是双向的，在家族观念浓厚、宗族势力庞大的村庄中，仅靠贿选开道而没有宗族势力支撑的候选人，是很难顺利当选的，而一旦通过贿选手段达到当选目的，宗族既得利益和长远利益就有了保障。在某些地区，家族观念的盛行，宗族势力的存在，是贿选现象存在的重要土壤。

　　（四）程序缺陷

　　关于宪政，毛泽东曾经有个简单明了的定义：“宪政是什么呢？就是民主的政治。”[5]的确，没有民主即没有宪政，剥离一切表层之后，宪政就是一种民主的政治。农村政治是不是一种民主宪政政治，检验的标准即为农民参与民主的过程是否得到保障。村民对选举的结果是否具有影响力或者影响力的大小，是决定其对待选票态度的重要因素，而决定村民投票影响力的则是选举过程的民主程度。当前选举过程中存在缺陷的选举程序，对村民选举造成了负面影响。如果选举制度完善，选举程序合法，整个选举过程透明程度高，选举主持机构不施加影响，结果完全取决于选票，选民所投的票具有同等的价值与效力，那么选民就会珍惜手中神圣的一票，放弃选票或接受贿选的可能性就会大大降低。目前发生贿选的地方，选举的程序基本都有缺陷。由于仅有《中华人民共和国村民委员会组织法》（以下简称《村委会组织法》）,而没有村委会选举法,从国家法律层面来说,实体法与程序法是不均衡的,似有重实体、轻程序的倾向。可见完善村民自治法律体系、建立配套的条款与规则已成为当务之急。不难看出，选举程序的缺陷给“贿选”现象蔓延开了绿灯。

　　二、面对现实，现有法律束手无策？

　　自村民自治纳入中国民主政治进程以来，特别是村委会直接选举普遍推开后，村民自治的基本制度——村委会选举制度一直是各方关注的焦点。但现有的有关村委会选举的法律面对着两大缺失，即选举规则的缺失和国家对村民选举权的保障的缺失。

　　（一）贿选，选举规则的缺失。随着村委会直接选举的普遍推行，选举过程中各种各样的贿选不断凸现。据2007年《京华时报》报道，6月30日是三年一届的村委会选举会。通州区宋庄镇大兴庄村200户村民的选民证提前几天被人收走，村民称村干部为了能继续留任，让工作人员挨家挨户收选民证，更有村民将选民证明码标价出售。“谁买选民证，500元一张。”“谁拿选民证必须交600元，二话别说。”该村村口的电线杆、墙上和院门上这样的标语随处可见。[6]另据新华社记者报道，2005年4月，河南省新密市岳村镇岳村举行第五届村民委员会换届选举。通过初选，村民郑化建和郑金成分别以260多票和140多票当选为岳村村委会主任候选人，且郑化建在村委会主任和副主任两个候选职位上的得票都是第一。然而在几天之后的正式选举中，郑金成得票多达560多张，郑化建仅赢得了280多张选票，最终落选。岳村村民反映，短短一个星期之内，同样两个人的投票结果之所以会发生根本变化，主要原因在于郑金成的贿选“拉票”[7]。这两起事件貌似不同，本质大同小异，一个是赤裸裸的金钱买卖选票，一个是通过“贿赂”变相的买卖选票。为什么有那么多人明知违法还出卖自己的选票？其一，在一些经济落后地区，群众盼富心理较强，而一个经济实力较强的候选人的承诺往往更能给村民带来希望，当前在一些地区的村民选举中，有不少“富人”正是抓住了选民的这种心理给自己造势，从而拉取选票。表面上作出各种各样的承诺，一旦当选却利用手中职权大肆捞取好处，从而使“草根民主”陷入“富人政治”的误区。其二，出卖选票能得到即时利益。对于还处于温饱阶段的农民来讲，几十元钱、一条烟远比遥不可及的选举权有诱惑力的多。但在防止不公平竞争的同时，也要注意另一种倾向：现代社会，选举行为早已突破了举举手、鼓鼓掌的模式。为了让选民更多地了解自己的抱负、主张和心态，候选人需要在公众场合进行演说，发表治村意见，做出具体承诺等。有的还主动参与慈善事业，捐助困难群众，在群众中树立良好形象。这些，都未被法律禁止，也未与民主和公平相悖。其实，选民通过候选人的合法活动，加深了对他们的了解，增加了选举的透明度和公开化，使手里的选票更具方向性和目的性。这是选举中正当的、符合潮流的民主行为，不能与贿选混为一谈。

　　（二）国家对选举权保障的缺失。面对种种形式的贿选，法律是否真的束手无策？《村委会组织法》第十五条规定，“以威胁、贿赂、伪造选票等不正当手段，妨害村民行使选举权、被选举权，破坏村民委员会选举的，村民有权向乡、民族乡、镇的人民代表大会和人民政府或者县级人民代表大会常务委员会和人民政府及其有关主管部门举报，有关机关应当负责调查并依法处理。以威胁、贿赂、伪造选票等不正当手段当选的，其当选无效。”我们可以看到，在贿选的界定上，《村委会组织法》只规定了“村民有权向区（县）、镇（乡）及有关主管部门举报，有关机关应当负责调查并依法处理”，但在界定贿选的标准上，究竟达到什么样的标准，才能够算得上是贿选，法律法规没有规定。由于《刑法》、《治安管理处罚法》等法律法规对于这些破坏村委会选举行为的定性及处罚没有具体、明确的规定：一是没有确定违法行为认定的具体标准，二是没有规定违法行为应负的具体责任，三是没有规定违法处理的具体机关，这使得基层在处理这些事件时法律依据不足，缺乏有力的支撑，感到诸多不便，并造成一旦出现选举受干扰和破坏行为，选民不知道究竟该向哪个机构举报？哪个机构负责查处？哪个机构负责监督？这些情况往往引发大规模的群体、越级上访。在实际处理中，难免造成一些部门相互推诿，使得选举中出现的一些违法问题难以得到处理和纠正。随着村委会选举竞争的日趋激烈，国家有关法律规定在此方面的缺失也越来越明显。

　　三、面对困境，应该如何跨越？

　　“初生之物,其形必丑。”任何国家的民主宪政都不可能一开始就能达到一个完美的状态，在拥有广大农村和农民的中国，民主宪政更不可能一蹴而就。“民主问题向来就是参与问题：没有特别的规则，没有温室般的有利环境，没有被强制指定的结果。”[8]对我国农村来说，境况也是如此。然而，在村委会选举的过程中，众多村民由于这样或者那样的原因或考虑将选票出卖，没有了选票实际上就不能有效地参与，所谓的民主选举只能流于形式。综合我国农村选举现状，笔者认为，要遏制、消灭贿选，需要解决好两个方面的问题：一是相关法律制度的建立和完善问题，二是村委会选举综合治理问题。

　　（一）细化程序、修改法律

　　1．完善村委会选举程序，让贿选者的投机预期降低为零。现有的《村委会组织法》缺乏详尽的程序性的规定，给贿选留下了许多法律的空白和漏洞，因此要在程序上完善村委会选举，适时修订村民委员会组织法，细化选举程序：一是在选举的准备阶段，通过制度规范候选人的竞选行为。候选人在得到提名后应向选举委员会提交书面的竞选纲领，内容包括个人简历、竞选优势、本村发展规划、助选人员和竞选方式。这些内容经选举委员会审核之后，如没有违法违纪的内容，就可以向选民张榜公布，接受选举委员会和选民的共同监督。二是在选举的进行过程中，确立村委会选举过程中的监督主体。由县级人民代表大会在换届选举前成立村委会选举监督小组，同时吸纳各乡镇人大代表、媒体工作者、民政等部门工作人员作为观察员参加，专门负责监督村委会选举工作，在选举之日，由监督小组对整个选举进行全过程的监督。三是在投票选举的现场，秘密划票，公开唱票，当场宣布选举结果。四是委托投票和流动票箱进一步规范化。明确将外出界定为省外，即只有投票期间在省外的选民，才可以书面委托投票。同时适当限制同一个人接受委托的人数，将贿选的可能性降低到最小，对于流动票箱的使用，应当明确限定于老弱病残等确实不能到现场进行投票的人。五是在公布选举结果之后，进行离任审计和上任审计。

　　2．在《村委会组织法》中增加司法救济的相关规定，针对村民自治司法救济中如何具体适用法律的问题作出详细规定。并且对相关的诉讼程序法作出相应的修改与完善，解决好村民自治诉讼程序与其他三大诉讼程序如何协调问题，这是决定村民自治司法救济能否顺利进行的关键。

　　3．修改《中华人民共和国刑法》（以下称《刑法》）相关的规定，将其适用范围扩大到村委会选举。凡是对村民选举权利的侵犯都是违法的，严重的会构成犯罪。在《刑法》侵犯公民人身权利、民主权利罪一章中增设破坏村民委员会选举罪，即在村民选举过程中，以暴力、威胁、欺骗、贿赂、侮辱、诽谤、伪造选举文件、虚报选举票数、故意损坏选举设施、扰乱选举秩序等手段破坏选举或妨碍村民自由行使选举权和被选举权，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役并剥夺政治权利；情节较轻的，可以单处剥夺政治权利。这样，无疑加大了对贿选行为的制裁力度，有利于从法律上遏制贿选现象的发生。

　　（二）社会综合治理