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执行权研究——以民事执行权为中心/周成泓

作者:法律资料网 时间:2024-05-14 06:36:26  浏览:9086   来源:法律资料网
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执行权研究——以民事执行权为中心

周成泓
ZHOU Cheng-hong
(South West University of Political Science and Law, Chongqing 400031)
[摘 要]执行权是国家权力的一种,它在本质上是行政权。执行权的配置有美国模式和法国模式,我国宜借鉴法国模式。我国目前的执行权呈分散状态,应当对其进行改革,建立统一的执行机构,实行执行权的统一化。

[关键词]执行权;民事执行权;性质;配置;统一化
ON the excecution right: take the civil execution right as the focus
Abstract: Execution right is a kind of state power, and is administration right in essence. As to the collocation of execution right, there are American mode and Gallo mode, with Gallo mode being the choice of our country. Till now, the execution right is still decentralized in China, so it is necessary to reform it. The method of reformation is to found an unified institution and thus carry out unification of execution right.
Key words: execution right; civil execution right; character; collocation; unification

执行体制改革是我国司法改革的一项重要内容,改革的中心环节是执行权的配置及其运行。关于执行权,我国学者已有不少研究,但笔者感到已有的研究还不够深入,对执行权的定位仍存在问题,并且鲜有提及执行权的统一性的。笔者拟在本文中拟对此做一研究,以期对我国的执行体制的改革和完善有所裨益。
一、执行权的性质
关于执行权性质理论的分歧主要集种在两个方面,其一是执行权的主体属性学说,其二是执行权的分权(工)问题。
(一)执行权的主体属性
关于执行权的主体属性,学界有三种观点:(1)债权人说。此说认为债权人是强制执行的主体,只是因为国家禁止自力救济,债权人自己不能行使而委托国家机关行使。(2)国家说。此说认为国家是强制执行的主体,执行权是国家统治权的一部分,债权人不得行使,仅得请求国家对债务人实施强制执行。(3)折中说。认为执行权的主体虽为国家,但国家得将其让与债权人行使,而债权人又委托执行机关行使[1]。
上述三种学说,笔者赞同国家说,理由是:执行权是国家权力不可缺少的组成部分,国家强制执行机关依法享有执行权,代表国家进行执行活动,执行的主体只能是国家,债权人享有的只是执行请求权。债权人说和折中说都将执行权的主体用“委托”的方式在债权人和国家之间联系起来。然而,“委托”并不符合执行权运作的实际,事实上债权人和国家之间并不存在任何委托关系,也不存在委托的事实——如果说立法者制定法律是一种委托的话,那么,与其说这是债权的委托,还不如说是人民的委托。
(二)执行权的分权(工)
执行权属于国家权力的组成部分,是由国家统治权派生而来的。 那么,在国家权力体系中,执行权是否具有独立性?其性质如何界定?对此,我国现行立法并没有给出答案,学者们也是见仁见智,莫衷一是。关于执行权的国家分权(工)属性,目前有三种代表性的观点:(1)司法权说。此说认为,根据民事执行行为由法院实施这一现实,民事执行行为是一种司法行为,故而民事执行权就是司法权。此说目前在我国理论界和实务界居于通说地位[1]。(2)行政权说。这种观点认为,民事执行权的行使具有确定性、主动性、命令行和强制性的特点,这些都是行政权的特征,因而民事执行权属于行政权。(3)综合性权力说。按照这种学说,民事执行权既不是单纯的司法权,也不是单纯的行政权,而是兼有行政权和司法权两种权力属性的一种综合性权力[2]。至于这种综合性权力中以何者为主,学者们又有不同的观点:司法行为本质说主张,尽管执行行为具有一定的行政行为特点,但从整体上看,执行行为仍然是一种司法行为;行政行为本质说认为,虽说强制执行从本质来看并不是一种司法行为,但它与司法行为关系密切,是一种特殊的行政权;并行说则主张,民事执行权在国家分权属性上具有司法权和行政权的双重属性,在执行工作中,司法权和行政权有机结合,构成了复合的、独立的、完整的强制执行权[3]。
上述学说中,笔者以为,司法权说是我国传统的观点,是人民法院审执不分体制的理论基础。民事执行权与司法权存在某些相似之处,如均具有被动性、专属性等特征,然而,二者的差别也是十分明显的:首先,民事执行权往往是单向的,无论其作用对象是否同意,执行机关均可依职权做出影响相对人利益的行为;其次,民事执行权不是完全中立的,民事执行的任务决定了执行机关不可能在债权人与债务人之间保持完全中立的地位,而是有所倾向,将实现债权人的权利放在优先地位;再次,民事执行权并不是解决纠纷的权力,其基本功能在于实现生效法律文书的内容。因此,说民事执行权是司法权是完全错误的。至于综合性权力说认为执行权兼具二者的特征,其根据是我国民事执行权配置和运行的实际情况,而我国目前的这种执行权体制本身就是要改革的对象;并且,这种貌似公允的观点也未能真正揭示执行权的内涵。故而,这种观点是缺乏科学性的。此外,这种折中说也是一种似是而非的观点,难以真正揭示执行权的性质。
笔者赞同行政行为本质说,认为民事执行权是一种特殊的行政权。其理由如下:首先,民事执行权属于行政权的范畴。较之以民事审判行为,民事执行行为的特征有:第一,当事人之间不存在权利义务的争议;第二,对于作为执行依据的生效法律文书,执行机关只可以执行,而不能进行实体性审查,更不能变更执行内容;第三,执行机关的执行行为和执行措施具有强制性;第四,执行行为的价值取向是效率,至于执行依据所确定的实体内容是否公正在所不问。由此可见,执行权已经具有了行政权的基本属性,如主动性 、 单方面性、强制性等。其次,执行权是一种特殊的行政权。其特殊之处有:第一,执行程序的启动应依当事人的申请而开始,具有被动性,这一点是由当事人的处分权所决定的,这与行政权行使上的主动性不同;第二,执行权的行使主体具有多元性,行政机构、司法机构等都可以成为行使执行权的主体,这是目前世界各国的通例,这与行政权只能由行政机关行使不同;第三,执行过程中发生的纠纷或争议不能由执行机关自己处理,而只能提交审判机构予以解决,而行政权在行使过程中,若发生争议,可以由行政机关解决。
综合上述,笔者认为,首先,民事执行权是一种国家权力;其次,从行使与内容上看,民事执行权在本质上属于行政权,但它又与一般的行政权有所不同,是一种特殊的行政权,其特殊之处在于其与司法权的关联性。
二、执行权的权能划分及其行使主体
民事执行中可能牵涉到的权力有三种,人们谓之为“执行三权”,即执行命令权、执行实施权和执行异议审查权。上面我们已经将民事执行权定位于行政权,所以民事执行权只是指这里的执行实施权,执行命令权和执行异议审查权属于司法权,不是我们这里所讨论的主题。
(一)执行权的行使主体
概观两大法系国家的执行体制,其执行权的分配有两种模式。其一为美国模式,在这种模式下,执行官(sheriff/marshal)设于法院外部,州执行官一般由选举产生,掌握执行中的行政权——执行权,司法权仍由法院的法官行使。联邦司法系统也设立了联邦执行官署,由总检察长领导,联邦执行官署的最高领导为执行官总监,由总统根据参议院意见任命,每个联邦司法区设一名执行官,由总统根据参议院意见任命,执行官总监和执行官均是行政官员,行使执行权[1]。其二是法国模式。法国的执行权由法院内部的两个机构——执行法官和执达员分工行使。法国于1972年规定了执行法官制度,但直到1993年才正式实行,据此,将执行案件规定为执行法官专属管辖案件。执行法官是专门处理执行纠纷的法官,而非具体实施执行行为的人员,执行案件由执行官负责具体执行[2]。
前述美、法两种模式,从形式上看有很大差别,甚至是对立的。但这只是一种表象,撇开形式上的差别,我们可以看到它们有一个共同点,即将司法权赋予法官,行政权则赋予行政人员,权力与掌握权力的人员在性质上是一致的。因此,从理论上讲,在重构我国民事执行体制时,美、法两种模式都是可以选择的。然则究竟应当选择哪一种呢?笔者的回答是:根据现实的需要来决定。正如美国著名法学家庞德所言:“在现代法律科学中,最重要的推进也许就是从以分析性态度转向以功能性态度对待法律”[3]。“着重点已经从戒律的内容转向实践中戒律的效力,从救济是否存在转向为实现该戒律的设计目的而设立的救济能否获得以及是否生效”[4]。以下笔者就以这种“实用主义”的方法作为我们分析、解决问题的指导思想。首先,如果循美国模式另设执行机构,则需将法院中的执行员全部分离出来,另行组建一个行政机构专司执行。在我国现行体制下,这样做的成本颇为高昂。除了需要大量的人力、物力之外,这种变动对整个司法体制的冲击也是巨大的。此外,这种变革还会产生其利益受影响之人的心理上的剧烈振荡,这些振荡将会成为变革的巨大阻力。因此,美国模式不宜效仿。反之,如果选择法国模式的话,因为同现有体制冲突不大,需要做的只是将执行员的权力作定量删减,将其转归一般民事审判庭的法官或专司执行裁判的执行法官(这种法官仍可置于民庭中)。因此,采取法国模式,无需作外部机构调整,只需要对法院内部职能进行区分。由此可见,较之以美国模式,法国模式更能与我国现行体制相接合。不过,采取法国模式还牵涉到一个棘手的问题:严格区分法官和执行员,并确保法官的任职要求高于执行员,相应地法官的法律保障和物质待遇也好于执行员。从我国《法官法》来看,其第50条规定:“对人民法院的执行员,参照本法有关规定进行管理。”其对执行员 的法律地位、任职资格、物质待遇、法律保障等的规定仍是语焉不详,实践中不好操作。但克服这个困难并不算太难,正如我国有《法官法》和司法资格统一考试一样,我们也可以考虑制定《执行官法》,实行执行员统一考试。
(二)执行权的权能划分
至于执行权包括哪些具体的权能,笔者以为,有如下几项:
1.财产调查权
在强制执行中,执行员可以自行调查或根据申请执行人提供的财产线索调查债务人的财产状况。在进行调查和调查受阻时,执行员可以根据需要采取必要的强制措施,如搜查被执行人的住所和可能隐匿财产的住所;查看被执行人的财产帐簿;查询被执行人的银行存款,等等。
2.采取强制措施权
执行员根据调查的情况或申请执行人提供的证据,可以对被执行人的财产采取强制执行措施。根据金钱、动产、不动产和财产权利等不同的执行对象,分别采取查封、扣押、冻结、划拨等执行措施;对行为请求权的执行应及时制发替代履行命令,或责令被执行人不得为一定行为或容忍他人为一定行为。
3.执行财产处分权
执行财产处分权是执行工作最重要的一项执行行为。对已经采取强制措施的财产,执行人员可以主持进行执行财产的处分,根据具体情况可以采取主持变卖、委托或监督拍卖、决定以物抵债以及强制管理等。
4.其他执行行为实施权
除了上面提及的执行行为之外,执行程序中的执行行为还包括其他种类。如执行财产变现后价款的发放,执行方案的指定、执行财产的分配、执行中各种法律文书的送达、对执行案件提出执行中止、终结的建议,等等。
三、执行权的统一化
(一)我国执行权行使主体的多元化
依照我国现行法律,执行权主要由人民法院、行政机关和司法行政机关分别行使。具体而言,人民法院享有的执行权的管辖事项包括:(1)民事案件的执行权,包括法院自己做出的生效法律文书、仲裁机构做出的生效法律文书、公证机关制作的赋予强制执行效力的债权文书,以及外国法院、仲裁机构及其他法定机构制作的请求我国法院予以协助执行的各种法律文书。(2)行政机关制作的行政决定书。行政机关实施具体行政行为制作的各种行政性文件,有的应当交人民法院执行,有的则由行政机关直接执行,后者成为法院的执行依据。(3)刑事诉讼中产生的部分法律文书也由法院予以执行,包括刑事附带民事案件裁判文书、调解书、罚金刑、没收财产刑以及对死刑的执行等。
行政机关也享有一定的执行权。根据《行政诉讼法》第66条,行政相对人对具体行政行为在法定期间内不提起诉讼又不履行的,行政机关可以申请法院强制执行,也可以自己依法强制执行。不过,行政机关的这种执行权只限于法律有明文规定者。立法之所以赋予行政机关以一定的执行权,目的是为了提高执行效率。但行政机关为了自身的利益而对相对人实施强制执行,容易导致对相对人合法权利的侵犯。
刑事案件强制执行权的执行主体有三个:第一个是监狱、劳改农场等,负责有期徒刑、无期徒刑和死缓刑的执行;第二个是未成年犯管教所,专司未成年犯罪人人身刑的执行;第三个是公安机关,它负责执行管制刑、拘役刑、剥夺政治权利刑、驱逐出境刑、假释以及监外执行等。
(二)执行权的统一化
由上可见,我国目前的执行体制基本上是因事而设,具有多元化的特点,这样造成机构设置上的叠床架屋、权力行使上的各自为战、难以统一;而且也浪费了国家资源;此外,执行权的分配也缺乏科学性,例如,由法院来执行死刑就很不合理,笔者以为,这是“法律是阶级专政工具”论在机构设置上的具体体现,严重地影响了法院的形象。因此,笔者主张对执行权进行重新分配,设计的要点是:消除执行权分散的状况、优化执行资源的配置、建立统一的执行机构。具体构想如下:
1.设立执行总局及其下属机构
在最高人民法院内设立执行总局,地方各级人民法院和各专门法院设立执行局。执行局相对独立于其所在法院,主要实行垂直领导,其长官及其他工作人员的任命、考核等主要由上级执行局负责;执行局的经费实行单列,以摆脱所在法院的干扰。
2.执行局的内部机构设置
执行局内设执行部和裁判部,执行部的工作人员称执行官,负责具体执行,裁判部的工作人员称作执行法官,负责发布执行命令、对执行中的争议或纠纷进行裁决。根据执行事项的不同,执行部分为民事执行处、刑事执行处和行政执行处,分别负责民事案件、刑事案件和行政案件的执行;裁判部则设立民事庭、刑事庭和行政庭,分别负责三类执行案件的执行命令发布和执行纠纷的处理。但是,必须注意的是,由执行局负责刑事案件的执行并非是说将犯罪分子关在法院,而是仍关在监狱等机构,只是后者要听从前者的命令,前者是“脑”,后者是“手”。此外,死刑的执行宜委托专门的医学人员一律采取注射的方式进行,而不宜由执行官直接执行。
综合全文,笔者以为,我国目前的执行权在形式上的分配上并无多大问题,但受传统的“司法行政合一”观念的影响,对执行权的性质定位仍存在不妥;执行机构的设置在形式上也无大的问题,但其领导体制和运作机制仍有待进一步改进;再者,应当改变我国目前执行权分散的状况,实行执行权统一化。
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关于DD28型电能表不属于违法计量器具的意见的函

国家技术监督局


关于DD28型电能表不属于违法计量器具的意见的函

技监局量函〔1997〕111号

各省、自治区、直辖市技术监督局:

最近,浙江省技术监督局以技监量发〔1997〕114号文询问我局关于DD28型电能表是否属违法的计量器具的问题。经研究作如下答复:

1.关于DD28型电能表是否属违法制造的计量器具的问题,我局认为电能表的生产企业如果已取得制造计量器具许可许,产品质量符合国家计量检定规程和国家标准,就属于合法生产,要允许销售,不能查处。因此,我局制造计量器具许可证办公室在1992年曾发文,转发了广东省技术监督局不宜查处DD28电能表的文件,现在仍按此意见办理。

2.目前,仍有一些市、县(区)行政执法部门,对此类产品进行罚没查处。为此,我局计量司与政法宣教司再次进行协调,取得一致意见,仍按计量司1992年转发广东省技术监督局的文件办理,对DD28型电能表不宜查处。如果是属于产品质量问题,则应按有关文件依法查处。

今后,各地再发生此类查处事宜,均按此意见办理。



国家技术监督局
1997年4月30日


九江市人民政府办公厅关于印发《九江市公共租赁住房管理办法(试行)》的通知

江西省九江市人民政府办公厅


九江市人民政府办公厅关于印发《九江市公共租赁住房管理办法(试行)》的通知

九府厅发〔2012〕23号



各县(市、区)人民政府,庐山管理局,九江经济技术开发区、庐山西海风景名胜区、九江八里湖新区管委会,市政府有关部门,

市直及驻市有关单位:

《九江市公共租赁住房管理办法(试行)》已经市政府研究同意,现予印发,请认真贯彻执行。





二〇一二年五月十六日



九江市公共租赁住房管理办法(试行)



第一章 总 则



第一条 为加快发展公共租赁住房,进一步完善住房保障体系,逐步形成可持续的公共租赁住房建设、分配和管理机制,根据《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》(国办发〔2011〕45号)、住房和城乡建设部等七部门《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(建保〔2010〕87号)、《财政部、国家税务总局关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》(财税〔2010〕88号)、《江西省人民政府办公厅关于加快发展公共租赁住房的实施意见》(赣府厅发〔2010〕67号)等文件精神,结合我市实际,制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内公共租赁住房的建设、分配和管理工作。

第三条 本办法所称公共租赁住房是指政府提供政策支持,由政府或社会机构投资建设,限定套型面积、供应对象和租金水平,面向城镇中低收入住房困难家庭以及新就业无房职工、在城镇稳定就业和创业的外来人员出租的具有保障性质的住房。

第四条 公共租赁住房建设、分配和管理坚持“政府主导,政策支持;社会参与,市场运作;三房合一,五位一体;统一规划,分步实施;租售并举,租补分离;严格准入,公开公正;加强监督,动态管理”的原则。

第五条 市住房保障和房产管理局是全市公共租赁住房的行政主管部门,负责编制全市公共租赁住房的建设规划、年度计划,制定公共租赁住房分配、管理政策,并对县(市、区)公共租赁住房建设、分配、管理进行指导、督促和检查。市发改、国土、建设规划、财政、物价、民政、税务、金融等部门根据各自职责分工协同配合,积极做好推进公共租赁住房建设、分配和管理相关工作。监察部门负责对公共租赁住房的建设、分配和管理全过程及各部门依法履行职责情况进行监督。

各县(市)的公共租赁住房建设、分配和管理工作由所在地县(市)人民政府根据本办法负责组织实施。



第二章 规划建设



第六条 公共租赁住房建设规划和年度计划由市住房保障和房产管理局会同市发改、建设规划、国土、财政等部门,结合我市经济发展状况、城市总体规划、土地利用规划、产业政策、人口状况以及公共租赁住房的需求情况编制,报市政府批准后实施。

第七条 新建公共租赁住房应科学规划、合理布局,尽可能安排在交通便利、公共设施较为齐全的区域。

第八条 公共租赁住房房源主要包括:

(一)政府投资建设的公共租赁住房。

(二)开发区、工业园区投资建设,主要面向园区用工单位和园区就业人员出租的公共租赁住房。

(三)政府回收的和闲置的经济适用住房。

(四)通过其它渠道筹集的符合公共租赁住房条件的住房。

第九条 公共租赁住房主要满足基本居住需求,户型可以是成套住房,也可以是集体宿舍,单套建筑面积不超过60平方米。公共租赁住房应当提供简约、环保的基本装修,具备入住条件。

公共租赁住房小区应根据需要配套农贸市场、超市、金融网点、幼儿园、文体设施等。

第十条 政府和园区投资建设的公共租赁住房由市、县人民政府(管委会)指定机构负责建设和运营,房屋产权由指定机构拥有。负责公共租赁住房建设和运营的机构应当依据本办法编制公共租赁住房建设和运营方案,报市、县住房保障管理部门审核同意后组织实施。

第十一条 公共租赁住房工程建设,要严格履行法定的项目建设程序,规范招投标行为,落实项目法人责任制、合同管理制、工程监理制、竣工分户验收制。严格建筑材料验核制度。项目法人对住房建设质量负永久责任,其他参建单位按照工程质量管理规定负相应责任。实行建设、勘察、设计、施工、监理单位负责人和项目负责人责任终身制。公共租赁住房建筑上应设置质量责任永久性标识牌,接受社会监督。建设行政主管部门加强对工程质量和施工安全的监督检查。



第三章 政策支持



第十二条 公共租赁住房建设用地要优先安排,应保尽保。建设用地可行政划拨,亦可采用出让、租赁或作价入股等方式有偿使用,并将所建公共租赁住房的租金水平、套型结构、建设标准和设施条件等作为土地供应的前置条件。

第十三条 公共租赁住房建设资金通过以下渠道筹措:

(一) 上级财政安排的专项补助资金。

(二) 本级财政预算安排的专项资金。

(三) 按土地出让收益10%提取的保障性住房建设资金。

(四) 中央财政廉租住房保障专项补助资金用于租赁补贴支出后的结余资金。

(五) 银行、非银行金融机构和公积金贷款。

(六)出租(售)公共租赁住房和小区配套设施回收的资金。

(七)住房公积金增值收益提取贷款风险准备金和管理费后的结余资金。

(八)中央政府代发的地方政府债券,以及企业债券和中期票据融通的资金。

(九)实行有偿使用的公共租赁住房土地全部收益和税费。

(十)社会捐赠以及其它方式筹集的资金。

第十四条 鼓励各商业银行或其它金融机构依据保障性住房建设贷款管理规定,积极向符合贷款条件的公共租赁住房建设项目提供信贷支持;支持符合条件的公共租赁住房建设企业发行债券进行直接融资;探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道。

第十五条 税费优惠。

(一)一律免收行政事业性收费和政府性基金,主要有:市政公用设施配套费、工程定额测定费、人防易地建设费、建筑施工超标噪音排污费、水土保持设施补偿费、各类行政性证照费、地方教育附加费、散装水泥专项资金、新型墙体材料专项基金、防洪保安基金、价格调节基金等。

(二)按低限减半征收经营性收费,主要有:新建住宅供配电工程建设费、工程咨询费、工程监理费、建筑物防雷设施验收费、环境评估费、室内环境检测费、白蚁防治费、工地围墙广告发布费等(不包括社会广告)。

(三)电力、通讯、市政公用事业等部门要对公共租赁住房建设给予支持,新建小区有线电视和供水、供电、供气、排水、通讯、道路等市政公用设施,由各相关单位出资配套建设,适当减免入网、管网增容等经营性收费。

(四)公共租赁住房建设和运营税收优惠。

1.对公共租赁住房建设期间用地及公共租赁住房建成后占地免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公共租赁住房,依据政府部门出具的相关材料,可按公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公共租赁住房涉及的城镇土地使用税。

2.对公共租赁住房经营管理单位建造公共租赁住房涉及的印花税予以免征。在其他住房项目中配套建设公共租赁住房,依据政府部门出具的相关材料,可按公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公共租赁住房涉及的印花税。

3.对公共租赁住房经营管理单位购买住房作为公共租赁住房,免征契税、印花税;对公共租赁住房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税予以免征。

4.对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源,且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。

5.企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公共租赁住房,符合税收法律法规规定的,捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分,准予在计算应纳税所得额时扣除。

6.对经营公共租赁住房所取得的租金收入,免征营业税、房产税。公共租赁住房租金收入与其他住房经营收入应单独核算,未单独核算的,不得享受免征营业税、房产税优惠政策。

(五)国家新出台其它优惠政策。

第十六条 对发展公共租赁住房取得显著成绩的县(市、区),经年度考核后,市政府给予一定的奖励。



第四章 租赁管理



第十七条 申请条件。

申请租住公共租赁住房的对象必须具备以下条件:

(一)申请人应年满18周岁。

(二)申请人家庭人均年收入在上年度城镇居民人均可支配收入2.5倍以下,且具有租金支付能力。

(三) 申请人为辖区内城镇居民,或者申请人在就业地劳动关系稳定即已签1年以上劳动合同(含聘用合同),或已办理工商营业执照。

(四)申请人及家庭在所在城区无住房或人均住房建筑面积在15平方米以下。

申请公共租赁住房以家庭为申请单位,每个家庭选定一名符合条件的家庭成员为申请人,其他家庭成员为共同申请人,申请人和共同申请人只能申请一套公共租赁住房。

已享受公共租赁住房或廉租住房实物配租的、享受经济适用住房政策的、参加房改购房或集资建房的家庭,不得再申请公共租赁住房。

面向工业园区用工单位和园区就业人员出租的公共租赁住房准入条件由建设管理单位参照本办法制定。

第十八条 租赁价格。

公共租赁住房租金由物价、住房保障管理部门统筹考虑市场租金水平、承租人支付能力、维修管理成本、建设投资回收、房屋类别及所处地段等因素合理确定。

具体租金标准由市、县物价部门会同住房保障管理部门每两年测算一次,报当地政府批准后公布实施。

第十九条 租补分离。

承租公共租赁住房按照公共租赁住房租金标准交纳租金。符合廉租住房申请条件的对象,交纳租金实行租补分离,其按公共租赁住房标准交纳租金后,公共租赁住房租金与廉租住房租金差额部分另外申请廉租住房租金补助。

第二十条 申请审批。

公共租赁住房申请、审批、分配坚持公平、公正、公开,具体程序是:

(一)个人如实申请:

1.符合条件的申请人持身份证到居住地或工作单位所在地社区免费领取申请表格。

2.申请表填写完整后,凭身份证、户口簿(或就业劳动合同、工商营业执照复印件)、住房、工资等证明到居住地或工作单位所在地社区报名。

(二)社区评议:按照公共租赁住房准入条件对申请人及家庭成员资格进行入户调查、群众评议。

(三)街道初审:按照公共租赁住房准入条件对申请人及家庭成员资格进行初审。

(四)区人民政府(管委会)复审。按照公共租赁住房准入条件对申请人及家庭成员资格进行复审。

(五)市住房保障和房产管理局审定:按照公共租赁住房准入条件对申请人对象、家庭成员资格进行审定。

(六)张榜公示。市住房保障和房产管理局将审查结果统一编号,在市政府网站、日报等媒体上向社会公示,公示时间为7天,对有异议者由市住房保障和房产管理局组织调查核实。

(七)摇号配租。公共租赁住房配租采取公开摇号方式进行。公开摇号全过程接受公证人员现场公证,邀请人大代表、政协委员、监察部门和群众监督员现场监督。

各县(市)的申请程序按三级审核的原则确定。

摇号配租未中签的申请户经申请仍符合条件的直接参加下一批次公共租赁住房摇号配租。

面向工业园区用工单位和就业人员出租的公共租赁住房申请审批程序由建设管理单位参照本办法自行确定。

廉租住房申请审批按九江市《关于积极推进经济适用住房建设和完善廉租住房制度的实施办法》(九府发[2007]4号)实施。

第二十一条 合同管理。公共租赁住房出租人与承租人应当签订书面租赁合同。租赁合同期限一般为3年。承租人应当按照合同约定居住,不得出借、转租或者闲置;不得擅自对房屋进行装修,改变原有使用功能、内部结构及配套设施;不得从事经营性活动或者违法活动;不得损毁、破坏房屋和配套设施。破坏房屋和配套设施的,应负责维修或按价赔偿。承租人应及时交纳租金和物业管理等费用,拖欠租金和其他费用的,依法追缴。租赁合同期满后承租人需要续租的,应在合同期满前3个月重新申请,按规定程序审核符合条件的,可以重新签定租赁合同续租。

出租人与承租人签订合同时,承租人需交纳履约保证金,以保证租赁合同的正常履行。履约保证金按1个月租金标准一次性交纳,承租期间无违约行为的,在承租期满退出承租房时退回保证金(保证金不计利息)。符合廉租住房保障条件的对象免交履约保证金。

第二十二条 退出管理。

(一)公共租赁住房承租人在承租期间或承租期满后,自愿放弃承租资格的,应及时到当地公共租赁住房管理机构办理相关手续,并自承租人腾退住房的下一个月起停止收取租金。

(二)经审核承租人不再符合公共租赁住房承租条件的,公共租赁住房管理机构应向承租人出具收回公共租赁住房的书面通知。承租人应当在收到通知书之日起15日内腾退所租住的公共租赁住房。暂时无法腾退的,给予3个月的过渡期,过渡期内按市场租金标准计租。过渡期满,仍不腾退公共租赁住房的,由公共租赁住房运营管理机构申请人民法院强制退出,并按照合同约定依法追究其违约责任。

(三)住户退出公共租赁住房时,一律不补偿个人装修费用。

第二十三条 租金使用。

政府投资建设的公共租赁住房租金收入,按照政府非税收入管理的规定缴入同级财政保障性住房资金专户,实行“收支两条线”管理。公共租赁住房租金收入专项用于偿还公共租赁住房建设贷款以及公共租赁住房的维护、管理和发放廉租住房租金补贴等。



第五章 出售管理



第二十四条 符合公共租赁住房申请条件并已承租3年以上,且无违反公共租赁住房管理办法行为的,住户可申请购买其承租的公共租赁住房,取得产权。

第二十五条 公共租赁住房出售价格由物价部门会同住房保障、财政等部门统筹考虑综合造价、同地段商品房价格、购买人支付能力等因素提出意见报政府批准后公布实施。

第二十六条 购买公共租赁住房,可选择一次性付款,也可选择分期付款。选择分期付款的付款次数不得超过3次,首次购买面积不得低于所承租公共租赁住房面积的40%。已购买的部分停止计租,未购买部分按规定交纳租金。

第二十七条 申请购买程序。

(一)申请。根据自愿的原则由公共租赁住房住户向当地公共租赁住房产权人提出购买现租住的公共租赁住房申请。

(二)审批。市、县保障性住房管理部门对申请人及家庭条件进行审核,经审核符合购买条件的批准购买。

(三)签订协议。公共租赁住房产权人与申请人签订《公共租赁住房售房合同》,并报市、县住房保障管理部门审查。

(四)付款。市、县住房保障管理部门对售房金额审定后,开具售房通知单,申请人凭通知单将购房款缴入同级财政保障性住房资金专户。

(五)办证。购买人付清所购公共租赁住房全部面积房款后,市、县住房保障管理部门为其办理公共租赁住房产权证。

第二十八条 出售公共租赁住房回收的资金一律进入同级财政保障性住房资金专户,专项用于偿还银行贷款和公共租赁住房新建、管理、发放廉租住房租金补贴等。

第二十九条 购买的公共租赁住房可以自住、继承、抵押,但不得进行转让、赠与。

第三十条 公共租赁住房住户取得产权后,通过获赠、继承、购买等方式在购买公共租赁住房所在地获得其他住房的,或因离开本地、家庭成员困难等特殊原因确需转让处置的,由政府按购买公共租赁住房原价加活期利息回购。

第三十一条 承租或购买公共租赁住房的对象可凭公共租赁住房租赁证或产权证,在公共租赁住房所在地派出所申请登记城镇常住户口。





第六章 监督管理



第三十二条 建立健全公共租赁住房申请、审核、公示、轮侯、配租和租后管理制度。住房保障管理部门按照规定的程序严格准入审批,加强对公共租赁住房运营的监督管理,做到配租过程公开透明、配租结果公平公正。对滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等违纪、违规、违法行为的,要依纪、依规、依法严肃追究相关单位和人员的责任。

第三十三条 申请人对自己提交材料的真实性负责。本着“谁审核,谁负责”的原则,社区入户调查及群众评议人员、负责审核的社区工作人员和各级机关工作人员对其审核结果负责。

(一)公共租赁住房承租人违反本办法第二十一条合同管理规定,有下列行为之一的,公共租赁住房管理机构有权解除租赁合同,收回其租住的公共租赁住房,没收履约保证金,将其行为记入个人信用档案,5年内不得申请公共租赁住房。

1.将所承租的公共租赁住房转租、转借或者改变用途的;

2.连续6个月以上未在所承租的公共租赁住房居住,且未向住房保障管理部门说明正当理由并备案的;

3.累计6个月以上未缴纳公共租赁住房租金和物业管理服务费,且未向住房保障管理部门说明正当理由并备案的;

4.经调查发现隐瞒有关情况或者提供虚假材料骗取承租资格的;

5.未按要求如实申报家庭人口、收入及住房变动情况的;

6.在公共租赁住房内从事违法活动的;

7.其他违反公共租赁住房管理规定的。

涉及转租、转借、改变用途和骗取承租资格,必须按市场租金价格补交租金。

(二)单位和个人为申请人出具虚假证明的,依法依规追究责任;涉嫌犯罪的,移送司法机关处理。

(三)对入户调查及群众评议人员有违纪、违规行为的,取消其入户调查及群众评议资格;涉嫌犯罪的,移送司法机关处理。

(四)对社区工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,依照相关法规和程序予以罢免或辞退;涉嫌犯罪的,移送司法机关处理。

(五)对各级政府机关、街道工作人员失职、渎职、违纪、违规、违法的,依纪、依规、依法追究责任;涉嫌犯罪的,移送司法机关处理。

(六)各级责任领导对下属工作人员违纪、违规、违法行为承担领导责任。



第七章 附则



第三十四条 本办法由市住房保障和房产管理局负责解释。市住房保障和房产管理局根据本办法制定实施细则。

第三十五条 本办法自颁布之日起实施。





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