浅析律师在司法实践中的地位/王素杰

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云南省昆明市人民政府


昆明市人民政府关于印发《昆明市物业管理服务收费管理办法》的通知


（昆政发〔１９９９〕７４号）

各县（市）、区人民政府，市政府各委、办、局：
　　《昆明市物业管理服务收费管理办法》，已经昆明市人民政府第８２次常务会议原则同意，现予印发执行。执行中遇到的情况和问题，请及时向市物价局反映。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一九九九年十月二十五日
　　　　　　　　　　 昆明市物业管理服务收费管理办法


　　　　　　　　　　　　　　第一章　总则





　第一条　为规范我市物业管理服务收费行为，维护物业管理单位和物业产权人、使用人的合法权益，依据《中华人民共和国价格法》等法律、法规和规章，结合我市实际，制定本办法。


　第二条　本办法适用于昆明市行政区划范围内的物业管理服务收费行为。
　　本办法所称物业管理服务收费，是指物业管理单位接受业主委员会（或业主代表）、物业产权人、使用人的委托（以下简称委托人），对物业管理区域（以下简称小区）内的建筑物及共用设施设备、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等开展日常维护、修缮及提供与委托人工作、生活相关的服务所收取的费用。


　第三条　物业管理服务收费包括综合服务费、车辆在小区内场地占用费、公众性代办服务费及其它特约服务费。物业管理服务收费的具体分类及价格形式如下：
　　（一）小区内普通住宅的综合服务费，实行政府定价；小区内学校、幼儿园、高级公寓（含别墅）、写字楼和空关房的综合服务费，实行政府指导价。
　　（二）车辆在小区内场地占用费，实行政府定价。
　　（三）公众代办服务费，实行政府定价或政府指导价。
　　（四）特约服务费，实行市场调节价，带有强制性收费和有统一收费标准的除外。


　第四条　昆明市物价局是本市物业管理服务收费的主管部门，市政府其他相关部门在各自的职责范围内协助做好物业管理服务收费的管理工作。


　　　　　　　　　　　　 第二章　综合服务费





　第五条　综合服务费的构成及服务内容如下：
　　（一）管理、服务人员基本工资和按规定提取的福利费。
　　（二）共用设施设备的日常维护费。服务内容包括：小区内道路、停车场、室外照明、消防、室外上下管道、明暗沟、沙井、围墙、垃圾投放设施等的维修养护。
　　（三）绿化管理费。服务内容包括：小区内花草、树木、园林小品及其附属设施的日常维护、养护。
　　（四）保洁费。服务内容包括：小区内道路、停车场、停院、楼阁道、电梯间的清扫，垃圾收集、掏运，屋顶水池清洗，化粪池清掏、清运。
　　（五）保安费。服务内容包括：小区内安全保卫、昼夜巡逻值班。
　　（六）办公费。用于小区的日常管理、帐务管理、物业档案资料保管、业主委员会（或业主代表）的办公经费，以及其它与物业管理事务相关的合理费用。
　　（七）物业管理单位的固定资产折旧费。
　　（八）法定税费。
　　（九）合理利润。普通住宅控制在上述１－７项的５％以内，高级公寓、写字楼控制在上述１－７项的１０％以内。


　第六条　综合服务费实行等级管理，并根据服务需求和成本的变化，由昆明市物价局会同有关部门适时调整等级标准和收费标准。
　　依据物业管理服务等级标准，对小区综合服务实行。
　　综合考评定级。考评分在９０分以上的为甲级，８０至８９分为乙级，７０至７９分为丙级，６０至６９分为丁级。物业管理单位依据所评定的等级，收取综合服务费（考核内容、评分标准、综合服务收费标准见附件一、二）。


　第七条　高级公寓和写字楼的综合服务费，可在小区综合服务费的３００％以内浮动。小区内学校、幼儿园及个别确需独立实行物业管理的建筑物，综合服务费在小区综合服务费的５０％以内浮动。空关房的综合服务费按所在小区综合服务费的３０％交纳。未出售、出租、使用的空关房，由开发建设单位交纳；已出售的空关房由房屋所有人交纳，出租房由承租人交纳。


　第八条　综合服务费按其服务对象所占建筑面积或按户合理分摊。具体分摊办法，由委托人与物业管理单位在合同中约定。高层楼宇内的电梯、中央空调、自来水二次加压、自备发电机组等共用设施设备使用的材料费，及其发生的人员工资、电费、维修费等，由委托人和物业管理单位共同确定成本费用，商定分摊办法。


　　　　　　　　　　　　第三章　其他服务收费





　第九条　车辆在小区内场地占用费，是指物业管理单位征得委托人和有关部门同意，经物价局批准，在小区内的公共场地和道路上划出停车泊位，供小区内住户停放小型车辆（４吨以上、１２座以上客货车不得停放）所收取的费用。具体收费标准，由昆明市物价局制定。
　　公共配套建设的停车场（含室内），统一执行昆明市物价局核准的停车场收费标准。
　　物业管理单位收取的车辆在小区内场地占用费和配套建设的停车场收费，应当分科目建帐，独立核算，其收益全部用于小区内共用设施维修养护和弥补物业管理服务费的不足。


　第十条　有关单位向小区内提供水、电、煤（燃）气以及其他服务，凡属于政府定价、政府指导价的，应当执行规定的收费标准，不得乱加价、乱收费，并应当直接向用户收费。需要委托物业管理单位代抄表、代收费的，委托单位应当与物业管理单位签订委托代收、代缴合同，并向物业管理单位支付代理服务费。代理服务费的收费标准由双方协商确定。


　第十一条　物业管理等单位向委托人提供的其它特约服务，其收费标准由双方当事人遵循公平、自愿的原则事先约定，不得强行服务、强行收费。凡属于政府定价、政府指导价的，应当执行规定的收费标准。


　第十二条　住户因房屋装修产生的垃圾，由物业管理单位负责清运，并按规定收费。装修无垃圾或不装修的，不得收费。


　　　　　　　　　　　　　第四章　收费管理





　第十三条　物业管理单位的综合服务等级，由物价局会同同级物业主管部门评定，并向社会公布。根据物业管理单位的服务质量和委托人的要求，物价局和同级物业主管部门可以重新评定其综合服务等级。


　第十四条　物业管理单位的综合服务等级评定后，其具体收费标准，由物价局依据评定的等级，在规定的幅度内核定，并向社会公布。
　　新建小区的物业管理服务收费，执行物价部门核定的试行标准；综合服务等级评定后，按照评定的等级收费；综合服务等级晋升或降低，按照晋升或降低后的等级收费。


　第十五条　物业管理服务收费实行分级管理的原则。市物价局负责审批和管理盘龙、五华、西山、官渡区范围内乙级以上的物业管理服务收费。其余的物业管理服务收费，按属地管理原则，由各县（市）区物价局负责审批和管理。昆明市四个区的物业管理服务收费，报省物价局备案。


　第十六条　物业管理单位申请办理物业管理服务收费时，应当向有管辖权的物价局申领《物业管理服务收费申请表》、《昆明市物业管理服务等级考核表》，并按规定如实填报和提供《物业管理资质证书》、《工商营业执照》、物业管理委托合同或协议等有关资料。
　　物业管理服务收费标准经审批后，物业管理单位应当到受理审批的物价局办理《物业管理服务收费等级证书》和《经营服务性收费许可证》后，方可收费。


　第十七条　物业管理单位对实行政府定价、政府指导价的服务收费项目，应当明码标价，亮证收费。收费项目、收费范围、收费标准、收费办法应当在经营地点或收费地点张榜公布。综合服务费一般按月计收，征得委托人同意后，可预收６个月。物业管理单位收取的物业管理服务费、小区内车辆场地占用费、代收费、机动车和非机动车收费、特约服务费以及配套设施经营性收入，应当分科目建帐，统一核算。收支帐目应当每半年公布一次，并抄送受理审批的物价局备案。


　第十八条　委托人应当依照物业管理委托合同的约定，对物业管理单位的服务质量、收费行为、收支帐目等事项，进行监督，参与管理。
　　委托人应当按照物价局核定的物业管理服务收费项目、收费范围和收费标准，向物业管理单位缴纳有关费用。逾期不缴纳的，按双方在委托合同中约定的办法办理。
　　未经物价局审批的物业管理服务收费，委托人有权拒交。对物业管理服务收费中的价格违法行为，任何单位和个人均有权向当地物价局投诉。
　　委托人与物业管理单位发生的服务收费纠纷，依据双方签定的委托合同协商解决；也可以由物价局协调解决，或者通过诉讼程序解决。


　　　　　　　　　　　　　　第五章　罚则





　第十九条　物业管理单位有下列情形之一者，属价格违法行为：
　　（一）不执行政府定价、政府指导价的；
　　（二）不按规定实行明码标价的；
　　（三）法律、法规明令禁止的其它不正当价格行为。


　第二十条　对有第十九条行为之一的，由县级以上物价局按以下规定作出处罚。
　　（一）违反本办法第十九条第一项的，责令改正，没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下的罚款；没有违法所得的，可以处２万元以上２０万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿。
　　（二）违反本办法第十九条第二项的，责令改正，没收违法所得，可以并处５０００元以下罚款。
　　（三）违反本办法第十九条第三项的，按照《中华人民共和国价格法》和国务院批准的《价格违法行为行政处罚规定》及有关法规予以处罚。


　第二十一条　物业管理单位因价格违法行为致使委托人多付价款的，责令限期退还；多付价款人难于查找的，责令公告查找；公告期限届满仍无法退还的价款，以违法所得论处。


　第二十二条　市、县（市）区物价局应当加强物业管理服务收费的监督检查。
　　对价格工作人员滥用职权、循私舞弊、索贿行贿等违法行为，物业管理单位和委托人及知情者，均有权举报。市、县（市）区物价局和有关监督执法部门，应当依照有关规定对违法、违规者的行为作出依法严格查处。


　　　　　　　　　　　　　　第六章　附则




　第二十三条　本办法由昆明市物价局负责解释。


　第二十四条　本办法于一九九九年十二月一日起执行。

农业部


种畜禽管理条例实施细则

（一九九八年一月五日农业部发布）

第一章 总 则
第一条 根据《种畜禽管理条例》（以下简称条例）第二十五条规定，制定本实施细则。
第二条 凡在中华人民共和国境内从事畜禽品种资源保护、新品种培育和种畜禽生产、经营者，必须遵守本实施细则。农户（包括农场职工）自繁自用种畜禽除外。
第三条 种畜禽管理人员在执行公务时，应持证上岗。

第二章 畜禽品种资源保护
第四条 畜禽品种资源实行国家、省（自治区、直辖市）二级保护。国家级畜禽品种资源保护名录由国务院畜牧行政主管部门确定、公布；省级畜禽品种资源保护名录由省级畜牧行政主管部门确定、公布，报国务院畜牧行政主管部门备案。
第五条 国务院畜牧行政主管部门和省级畜牧行政主管部门有计划地建立畜禽品种资源动态监测体系、保种场、保护区、基因库和测定站等。
第六条 保种群禁止开展任何形式杂交。确因育种需要，按管理权限报批，批准后方可进行。

第三章 种畜禽进出口管理
第七条 种畜禽进出口品种名录，由国务院畜牧行政主管部门发布。种畜禽进出口的规划、计划由国务院畜牧行政主管部门制定。
第八条 凡申请进出口种畜禽的单位或个人应填写种畜禽进出口审批表，经省级畜牧行政主管部门审核同意后，报国务院畜牧行政主管部门审批，海关凭审批表办理有关手续。
国家畜禽品种审定委员会根据国务院畜牧行政主管部门的要求对进出口种畜禽进行技术审定或测定。

第四章 畜禽品种培育和审定
第九条 国务院畜牧行政主管部门负责制定全国良种繁育体系规划。省级畜牧行政主管部门根据国家规划制定本地区相应的规划，包括本品种选育、新品种培育、经济杂交及配套系等良种繁育体系规划，报国务院畜牧行政主管部门备案。
国家鼓励集体和个人培育畜禽新品种。
第十条 畜禽新品种审定实行国家和省两级审定制度。
国家畜禽品种审定委员会进行跨省推广品种以及需由国家审定的品种的审定，并协调指导省级畜禽品种审定工作；
省级畜禽品种审定委员会进行省内畜禽品种的审定。
第十一条 畜禽新品种报审条件
（一）品种主要特性、特征明显，生产性能优良，遗传性状稳定，与其他品种有明显区别；
（二）经中试、区域试验增产效果明显；品质、繁殖率和抗病力等方面有一项或多项突出优良性状；
（三）培育品种数量及畜禽结构达到品种要求标准；
（四）生产性能指标应由畜牧行政主管部门指定的畜禽品种检测机构签署检定意见。
第十二条 畜禽新品种申报材料
（一）报审品种申请书；
（二）育种技术工作报告；
（三）报审品种的声像、画册资料及必要的实物等。
第十三条 畜禽新品种审定程序
申请者根据第十条、第十一条及第十二条规定向国家或省级畜禽品种审定委员会提出申请；品种审定委员会在一个月内决定是否受理，并书面通知申请人，如不予受理，应说明理由。
国家或省级畜禽品种审定委员会受理后于六个月内提出审定意见，如审定通过，报畜牧行政主管部门批准公布。省级批准公布的畜禽品种报国务院畜牧行政主管部门备案。
第十四条 申请者对审定结果如有异议，可向原审定机构申请复审。国家或省级畜禽品种审定委员会应在接到复审申请之日两个月内予以答复。
第十五条 畜禽新品种、品系及配套系一经公布命名，任何单位、组织和个人不得擅自改动其名称；确需更改，由国家或省级畜禽品种审定委员会审议同意后，报同级畜牧行政主管部门批准公布。
第十六条 未经畜牧行政主管部门批准公布的畜禽品种不得经营、推广、报奖和广告。
第十七条 畜禽品种、品系及配套系在生产推广过程中，如发现有不可克服的弱点，由国家或省级畜禽品种审定委员会提出停止生产、推广建议，报同级畜牧行政主管部门批准并予公告。

第五章 种畜禽场管理
第十八条 国有种畜禽场为事业单位。实行企业化经营、国家不再核拨经费的国有种畜禽场，具备法人条件的，经工商行政管理机关核准，为企业法人。
第十九条 种畜禽场以繁育优良畜禽为主，积极开展多种经营，实行自主经营、独立核算。
第二十条 种畜禽场承担保护畜禽品种资源、培育及提供良种、开发新品种和新技术推广的任务。
第二十一条 种畜禽场应采用科学、先进的管理、繁育、饲养技术，有明确的选育目标，必须建立健全完整、系统的档案制度。
第二十二条 种畜禽场的建立和认定，须根据国家良种繁育体系总体规划，实行逐级申报审批制度。
国家重点种畜禽场的建立和认定，由省级人民政府畜牧行政主管部门审核同意，报国务院畜牧行政主管部门批准。
地方种畜禽场由省人民政府畜牧主管部门批准。
第二十三条 国有种畜禽场使用的土地、草原、耕地、水面、生产生活设施、种畜禽和资金等国有资产未经原批准机关同意，任何部门和个人不得挪用、转让、平调和无偿占用。

第六章 种畜禽生产经营
第二十四条 从事种畜禽生产经营的单位和个人必须取得《种畜禽生产经营许可证》（以下简称许可证），凭许可证向当地工商行政管理部门办理注册登记，领取营业执照后，方可营业。
第二十五条 原种（纯系）场、曾祖代场、种公牛站、国家重点种畜禽场和生产经营胚胎或其他遗传材料的单位的许可证，由申请人提出申请，经省级畜牧行政主管部门审核后，报国务院畜牧行政主管部门审批发证。
其他种畜禽场、种畜站的许可证，由省级畜牧行政主管部门审批发证。
单纯从事种畜禽经营和卵孵化的单位和个人的许可证，由县级以上畜牧行政主管部门审批发证。
第二十六条 原种（纯系）场、曾祖代场及国家重点种畜禽场须符合以下条件：
（一）符合良种繁育体系布局要求，饲养对全国或区域性畜牧业生产有较大作用的种畜禽品种和珍贵畜禽品种；
（二）种畜禽必须来源于国家确认的国内外原种；
（三）具有独立的育种场所；完整的引种、育种记录；
（四）具有明确的育种目标和群体规模；
（五）种公畜禽按保种或选育要求不得少于六个家系，系谱清楚；
（六）种畜禽基础群的质量必须符合本品种标准，公畜达到特级或一级，母畜达到一级，且三代系谱清楚；
（七）具有健全的兽医卫生防疫、环境保护措施。
生产经营精液、胚胎或其他遗传材料的单位必须符合上述（一）、（二）、（三）、（六）、（七）项条件。
第二十七条 审查合格者由批准机关核发许可证；并注明品种、品系、代别和有效期。
第二十八条 审批机构对已批准的种畜禽场进行不定期抽检。
第二十九条 销售的种畜禽，须符合本品种标准二级以上（包括二级）等级标准，其中种公畜须达到一级以上（包括一级）等级标准。出售的种畜禽须随带加盖种畜禽生产单位公章的《种畜禽合格证》和种畜禽系谱。
第三十条 各级畜牧技术推广机构应积极做好良种畜禽的推广、种畜禽系谱登记和使用记录。

第七章 附 则
第三十一条 《种畜禽生产经营许可证》由国务院畜牧行政主管部门统一印制，按管理权限核发。
第三十二条 畜牧行政主管部门可以委托所属的畜牧技术推广机构实施行政处罚。
第三十三条 畜禽品种审定和种畜禽生产性能的测定收费，根据国家或地方财政、物价部门的有关规定收取。
第三十四条 本细则由农业部负责解释。
第三十五条 本细则自发布之日起施行。