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二手房买卖中的法律风险防范/党世强

作者:法律资料网 时间:2024-05-13 01:21:39  浏览:8398   来源:法律资料网
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二手房买卖中的法律风险防范

党世强


“二手房”通常是指再次买卖交易的住房,个人购买单位自建住房,经济适用房及竣工的商品房,办理完毕产权证后再次交易上市买卖,这些住房都被称为“二手房”。当前房地产市场上二手房买卖数量很大,买到称心如意的二手房、顺利过户入住是每一个购房人的愿望。二手房买卖除关注价格外,特别应防范其中的法律风险,将买房风险降到最低。

一、来源于房屋本身的风险及其防范措施

1、房屋产权是否明晰

  购买人要购买二手房,应当审查二手房的权属证明及相关文件。购房人都应当对售房人或中介公司所提供的房屋产权证和土地证的真实性进行核实。没有依法进行产权登记并取得房地产权属证书的房屋,不得买卖。为慎重起见,可由购房人委托律师调查,通过核实两证的真实性,避免购房人被虚假的证件所蒙蔽而受骗,以最大限度地避免购买的房屋产生产权争议。

2、买卖双方主体资格审查

  签订合同者应具备相应的权利。如:是否是产权所有者,是否还有共有人,共有人是否同意并委托代其行使权利,非产权所有者是否具有产权人及共有人经过公证部门公证的委托公证书,在委托事项中权限内容是什么?若房屋产权情况不清晰,会给买房人带来种种麻烦,因此而影响交易的安全。除此以外还应从以下几个方面进行审查:

(1)二手房受让人可以是中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织,但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。
(2)二手房属于有限责任公司、股份有限公司的,购买人应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。
(3)二手房属于国有或集体资产的,购买人应当审查政府主管部门的批准文件。

3、核实房屋所有权人状况

  确定房产证和土地证属实后,购房人应当核实该房屋有无共有或抵押等他项权存在。如果该房屋属个人所有,购房人可只与售房人交易;如该房屋还有共有权人,购房人有权要求售房人和其他共有人出具同意售房的书面文件,如果其他共有人全权委托售房人处理售房事宜的,对售房人的授权委托书应进行核实,必要时可要求售房人提供经过公证的授权委托书。
  对于已经出租的房屋,可以要求售房人提供承租人放弃优先购买权的书面声明,或在签订购房合同前要求售房人解除与承租人的租赁合同。
  待售房屋存在抵押等他项权记载的,购房人可要求对方在购房合同签订后房款交付前注销他项权或采取分阶段付款的方式,以保证付款安全。

4、核实土地使用权的使用年限

  有相当部分的购房人认为住房的土地使用权年限为七十年,其实法律所规定的住房用地七十年使用权是最高出让年限。在房地产开发商建设楼盘过程中,部分开发商为降低土地成本,少交土地出让金,其从政府处所取得的土地使用权年限有可能短于七十年而只有五十年。尽管《物权法》第一百四十九条规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”但房地产开发商取得该建设用地时支付的土地使用金并不涵盖七十年后的土地使用金,因而对于土地使用权使用年限只有五十年的,会极大地影响房屋价值。对此购房者可与售房人谈判,要求其降低房屋价格。

5、房屋原始的购房合同、发票及缴费票据及相关文件是否转移

  买房人索要所购房屋的原始购房合同、发票、缴费票据及相关文件等资料,是日后行使相关权利、保护其合法利益的重要依据,若购房后疏于索要上述资料,可能会给买房人带来一些不必要的麻烦。

6、房屋随附的基本费用是否结清

  买房人购买二手房时应注意,所购房屋的水、电、汽、物业费等费用是否已经结清,相关集资费有无拖欠,房屋的维修基金怎样处理。同时买房人应该调查清楚:预购买的房屋是否包括地下室、地下车库等附属设施,房屋内的装饰物及附属设备、装饰装修物、家具是否一并转让等,这些都关系到买房人的切身利益,因而在购房合同中要有做出明确的约定,切实保护好自身利益。

来源:(http://blog.sina.com.cn/s/blog_686f8acb0100jpte.html) - 二手房买卖中的法律风险防范_党律师_新浪博客

山东琴岛律师事务所 党世强律师 电话:13791987812

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关于黄山市市级医疗机构药品招标采购管理试行办法

安徽省黄山市人民政府办公厅 市卫生局 市财政局 市物


转发市卫生局等4部门关于黄山市市级医疗机构药品招标采购管理试行办法的通知

黄政办〔2001〕27号

 
市政府有关部门:
市卫生局、财政局、物价局、监察局联合制定的《黄山市市级医疗机构药品招标采购管理试行办法》业经市政府同意,现转发给你们,请遵照执行。

黄山市人民政府办公厅
二○○一年八月三十日


关于黄山市市级医疗机构药品招标采购管理试行办法

市卫生局 市财政局 市物价局 市监察局

(2001年8月15日)

 
第一章 总 则

第一条 为规范市级医疗机构药品购销活动,提高药品采购透明度,减轻社会医药费用负担,根据卫生部《医疗机构药品集中招标采购试点工作若干规定》和《黄山市市级政府招标采购管理暂行办法》及其《实施细则》,结合我市药品采购工作的实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于市级公立医疗机构的药品采购。
第三条 药品招标采购必须遵循公开、公平、公正和择优原则。

第二章 组织机构和职责

第四条 市政府采购管理办公室负责管理和监督市级医疗机构药品招标采购工作。
第五条 医疗机构是药品招标采购的行为主体,据此,成立“黄山市市级医院药品招标采购联合小组”,该联合小组由市级医疗机构有关人员组成,其主要职责:
(一)组织编制市级医疗机构药品采购计划,报市卫生局药品招标采购审核办公室审核。
(二)向市政府采购管理办公室申请招标。
(三)提出招标的技术和商务要求,参与编制招标文件。
(四)参与招标,配合招标机构进行招标活动。
(五)联合小组各医疗机构分别与中标方签订并履行合同。
第六条 为加强对市级药品招标采购工作的协调与监督,市卫生局成立“黄山市卫生局药品招标采购审核办公室”,其主要职责:
(一)审核市药品招标联合小组上报的药品采购计划和资金情况。
(二)审核市级医疗机构药品采购发票。对应由招标采购而未通过招标程序采购的,通知医疗机构或市卫生局结算中心拒付货款。
(三)参与编制招标文件。
(四)参与审核供应商的资格条件。
第七条 市级药品集中招标采购由市政府采购管理办公室或由医疗机构委托社会中介机构按照有关规定组织招标。

第三章 招标采购的一般程序和方法

第八条 市级医疗机构依据临床需要和减轻患者药品费用负担的原则,组织有关部门和人员编制本期拟集中采购的药品品种(规格)和数量计划,报市药品招标采购联合小组,联合小组审核平衡后报市卫生局药品采购审核办公室,经市卫生局药品采购审核办公室审核后,向市政府采购管理办公室申请招标采购。
第九条 市政府采购管理办公室或其它具备资质的中介机构按国家有关规定组织招标活动。
(一)会同市卫生局药品招标 审核办公室确定采购方式。
(二)会同市药品招标采购联合小组编制和发送招标文件。
(三)会同市卫生局药品招标审核办公室审查供应商投标资格。
(四)会同市物价局审查药品供应商有关价格批文和价格资料。
(五)组织开标、评标或谈判,确定中标商。
(六)决标或洽谈商定后,组织市级有关医疗机构直接与中标商按招标(洽谈)结果签订购销合同。购销合同应符合国家有关法规规定,明确购销双方的权利和义务。
(七)监督中标商和有关医疗机构依据招标文件规定和双方购销合同做好药品配送工作。
第十条 药品集中招标采购活动,一般实行公开招标。不宜实行公开招标的可采用邀请招标、竞争性谈判采购、询价采购等方式进行。
第十一条 城镇职工基本医疗保险或公费医疗药品目录中的药品、医疗机构临床使用量比较大的药品、单位价值较高的药品,原则上实行集中招标采购。
国家特殊管理的药品仍按有关规定采购供应。

第四章 供应商投标资格

第十二条 药品投标供应商应为合法企业,具有企业法人资格,具备国家法律规定的药品生产或经营资格,有一定的信誉和供货能力。
第十三条 参加药品投标的药品生产、经营企业,投标时必须提供以下相关证件资料:
(一)《药品生产企业许可证》、《药品经营企业许可证》、《营业执照》副本或复印件。
(二)新投国产药品应提供药品监督管理部门的批准文件及药品质量标准。
(三)进口药品注册证及口岸药检报告。
(四)国产药品检验报告(地、市级以上药品检验所检验报告)。
(五)国家GMP认证或GSP达标的单位证书。
(六)代理经销商提供药品生产企业的代理授权书或法人委托书。
(七)国家定价药品的省级以上价格主管部门的价格批准文件。
(八)专利药品的专利证书。

第五章 价格管理

第十四条 集中招标采购活动参与各方都要认真执行国家药品价格政策。
购销双方必须按照实际成交价格如实开具发票,如实记帐。
市物价局要依据有关规定加强对招标采购药品价格的监督和管理。
第十五条 市级医疗机构应及时调整招标采购药品的零售价格,让利于患者。
政府定价药品,由招标医疗机构在合同签订之日起5日内报市物价局,市物价局按有关规定核定临时零售价,医疗机构可低于零售价销售,但不得高于临时零售价。
市场调节价药品,招标医疗机构应根据实际中标价格和有关规定相应制定零售价,并在5个工作日内报市物价局备案。

第六章 监督检查和纪律

第十六条 市财政、卫生、物价、工商、技术监督、药品监督、监察等部门要加强对药品招标采购工作的管理监督,做好相关政策的协调。
第十七条 市财政、卫生、药品监督部门要加强对药品招标代理机构及其代理活动的监督。药品招标代理机构应当在市级 医疗机构委托范围内进行招标代理活动,遵守各级政府和主管部门规定的药品招标程序和代理规范,自觉接受有关部门的监督检查。
第十八条 市监察部门对药品集中招标采购的全过程实行监督,并派员参加有关招标组织。
第十九条 市级各医疗机构申报招标采购计划时不得打折扣或隐瞒不报,对列入集中招标采购的药品不得擅自采购。违者一经查实,按有关规定追究单位及相关人员的责任。
第二十条 市级各医疗机构和药品生产经营企业及药品招标代理机构要教育药品购销、管理和医务人员遵纪守法,廉洁奉公,自觉抵制不正之风。严格禁止上述人员利用职务之便营私舞弊、谋取私利。
严格禁止药品营销人员使用不法手段推销药品。对违法乱纪者,依法给予惩处。
第二十一条 集中招标采购活动参与各方都要认真执行国家药品价格政策。违者,由市价格主管部门按《价格法》查处。

第七章 附 则

第二十二条 招投标、开标、评标、定标、采购合同、法律责任、药品招标代理服务费等具体实施细则,按《黄山市市级政府招标采购管理实施细则》和有关规定执行。
第二十三条 本办法由市卫生局负责解释。
第二十四条 本办法经市人民政府批准后,2001年12月1日开始试行。


锅炉压力容器压力管道特种设备事故处理规定

国家质量监督检验检疫总局


中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局令

第2号

《锅炉压力容器压力管道特种设备事故处理规定》,已经2001年9月5日国家质量监督检验检疫总局局务会议审议通过,现予公布,自2001年11月15日起施行。

局长 李长江

二OO一年九月十七日

锅炉压力容器压力管道特种设备事故处理规定

第一章 总则

第一条 为了规范锅炉、压力容器、压力管道、特种设备的事故报告、调查和处理工作,根据《锅炉压力容器安全监察暂行条例》、《国务院关于特大安全事故行政责任追究的规定》以及国务院关于特别重大事故调查处理的有关规定和国务院赋予国家质量监督检验检疫总局的职能,制定本规定。

第二条 本规定适用于锅炉、压力容器、压力管道、特种设备发生事故的报告、调查、处理以及事故的统计、分析。

第三条 锅炉、压力容器、压力管道、特种设备发生事故后,事故发生单位或者业主,除按规定报告外,必须严格保护事故现场,妥善保存现场相关物件及重要痕迹等各种物证,并采取措施抢救人员和防止事故扩大。

为防止事故扩大、抢救人员或者疏通通道等,需要移动现场物件、设施时,必须做出标志,绘制现场简图并写出书面记录,见证人员应签字,必要时应当对事故现场和伤亡情况录相或者拍照。

第四条 锅炉、压力容器、压力管道、特种设备事故,按照所造成的人员伤亡和破坏程度,分为特别重大事故、特大事故、重大事故、严重事故和一般事故。

特别重大事故,是指造成死亡30人(含30人)以上,或者受伤(包括急性中毒,下同)100人(含100人)以上,或者直接经济损失1000万元(含1000万元)以上的设备事故。

特大事故,是指造成死亡10一29人,或者受伤50-99人,或者直接经济损失500万元(含500万元)以上1000万元以下的设备事故。

重大事故,是指造成死亡3―9人,或者受伤20―49人,或者直接经济损失100万元(含100万元)以上500万元以下的设备事故。

严重事故,是指造成死亡工1-2人,或者受伤19人(含19人)以下,或者直接经济损失50万元(含50万元)以上100

万元以下,以及无人员伤亡的设备爆炸事故。

一般事故,是指无人员伤亡,设备损坏不能正常运行,且直接经济损失50万元以下的设备事故。

第五条 国家质量监督检验检疫总局设立锅炉压力容器压力管道特种设备事故调查处理中心(以下简称国家质检总局事故调查处理中心),其主要职责是:

(一)在国家质量监督检验检疫总局锅炉压力容器安全监察局的指导下,组织对锅炉、压力容器、压力管道、特种设备特大事故的调查,参与特别重大事故的调查;

(二)指导并督办各地对事故的调查、处理和批复工作;

(三)对事故进行统计、分析;

(四)负责收集有关事故资料,建立事故数据库;

(五)研究并提出事故预防措施;

(六)参与起草事故调查、处理方面的规章制度。

省级质量技术监督行政部门可以设立本辖区事故调查处理办事机构。

第二章 事故报告

第六条 发生特别重大事故、特大事故、重大事故和严重事故后,事故发生单位或者业主必须立即报告主管部门和当地

质量技术监督行政部门。当地质量技术监督行政部门在接到事故报告后应当立即逐级上报,直至国家质量监督检验检疫总局。

发生特别重大事故或者特大事故后,事故发生单位或者业主还应当直接报告国家质量监督检验检疫总局。

发生一般事故后,事故发生单位或者业主应当立即向设备使用注册登记机构报告。

移动式压力容器、特种设备异地发生事故后,业主或者聘用人员应当立即报告当地质量技术监督行政部门,并同时报告设备使用注册登记的质量技术监督行政部门。当地质量技术监督行政部门在接到事故报告后应当立即逐级上报。

第七条 事故报告应当包括以下内容:

(一)事故发生单位(或者业主)名称、联系人、联系电话;

(二)事故发生地点;

(三)事故发生时间(年、月、日、时、分);

(四)事故设备名称;

(五)事故类别;

(六)人员伤亡、经济损失以及事故概况。

第八条 省级质量技术监督行政部门应当于每季度的第1个月15日之前将所辖区上季度事故汇总表报国家质量监督检验检疫总局,每年1月15日之前将所辖区上年度事故汇总表报国家质量监督检验检疫总局(季度事故汇总表见附件1,年度事故汇总表见附件2)。

第九条 各级质量技术监督行政部门设立事故举报电话并向社会公布,及时受理有关事故的情况、意见和建议。

第三章 事故调查

第十条 事故调查工作必须坚持实事求是,尊重科学的原则。

第十一条 特别重大事故按照国务院的有关规定由国务院或者国务院授权的部门组织成立特别重大事故调查组,国家质量监督检验检疫总局参加。

特大事故由国家质量监督检验检疫总局会同事故发生地的省级人民政府及有关部门组织成立特大事故调查组,省级质量技术监督行政部门参加。

重大事故由省级质量技术监督行政部门会同事故发生地的市(地、州)人民政府及有关部门组织成立重大事故调查组,市(地、州)质量技术监督行政部门参加。

严重事故由市(地、州)质量技术监督行政部门会同事故发生地的县(市、区)人民政府及有关部门组织成立事故调查组,县(市、区)质量技术监督行政部门参加。

一般事故由事故发生单位组织成立事故调查组。

上一级质量技术监督行政部门认为有必要时,可以会同有关部门直接组织成立事故调查组。

移动式压力容器、特种设备异地发生的事故,由事故发生地有关部门按照本条规定组织成立事故调查组,并通知办理使用注册登记的质量技术监督行政部门参加。办理使用注册登记的质量技术监督行政部门应当协助调取设备档案等资料,配合做好事故调查工作。

第十二条 组织成立事故调查组需要聘请有关专家时,参加事故调查组的专家应当符合下列条件:

(一)具有事故调查所需要的相关专业知识;

(二)与事故发生单位及相关人员不存在任何利益或者利害关系。

第十三条 事故调查组应当履行下列职责:

(一)调查事故发生前设备的状况;

(二)查明人员伤亡、设备损坏、现场破坏以及经济损失情况(包括直接和间接经济损失);

(三)分析事故原因(必要时应当进行技术鉴定);

(四)查明事故的性质和相关人员的责任;

(五)提出对事故有关责任人员的处理建议;

(六)提出防止类似事故重复发生的措施;

(七)写出事故调查报告书(见附件3)。

第十四条 事故调查组有权向事故发生单位、有关部门及有关人员了解事故的有关情况、查阅有关资料并收集有关证据。

事故发生单位及有关人员,必须实事求是地向事故调查组提供有关设备及事故的情况,如实回答事故调查组的询问,并对所提供情况的真实性负责。

第十五条 事故调查过程中,事故调查组可以根据需要委托有能力的单位,进行技术检验或者技术鉴定。

接受委托的单位完成技术检验或者技术鉴定工作后,应当出具技术检验或者技术鉴定报告书,并对其负责。

第十六条 事故调查应当根据事故性质和当事人的行为,确定当事人应当承担的责任,并在事故报告书中,提出事故处

理意见。当事人应当承担的责任分为:全部责任、主要责任、同等责任、次要责任。

当事人故意破坏、伪造事故现场、毁灭证据、未及时报告事故等致使事故责任无法认定的,当事人应当承担全部责任。

第十七条 事故调查组应当将事故调查报告书报送组织该起事故调查的行政部门,并由其进行批复。

第十八条 事故调查报告书的批复应当在事故发生之日起60日内完成。特殊情况,经上一级质量技术监督行政部门批准,

批复期限可以延长,但不得超过180日。

第四章 事故处理

第十九条 事故批复后,组织该起事故调查的行政部门应当将事故调查报告书归档备查,并将事故调查报告书副本送达

国家质检总局事故调查处理中心、当地人民政府和有关主管部门。

第二十条 事故发生单位及主管部门和当地人民政府应当按照国家有关规定对事故责任人员作出行政处分或者行政处罚的决定;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。行政处分或者行政处罚的决定应当在接到事故调查报告书之日起30日内完成,并告知组织该起事故调查的行政部门。

第五章 事故统计分析

第二十一条 国家质检总局事故调查处理中心负责全国事故的统计、分析,并提出事故预防的措施和建议。

第二十二条 国家质量监督检验检疫总局负责发布年度事故统计、分析报告。

第六章 罚则

第二十三条 有关人员在事故报告、调查、处理以及统计、分析、技术检验、技术鉴定、档案资料保管等过程中,因主观故意违反法律、法规和规章的规定,违反法定程序、适用法律不当、认定事实错误造成行政执法过错的,或者行政部门公务员不履行职责的,依据国家有关规定追究其责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第二十四条 违反本规定,有下列行为之一者,由主管部门或者当地政府对责任人员给予行政处分;构成犯罪的,依法

追究刑事责任:

(一)对所发生的设备事故隐瞒不报、谎报或者故意拖延报告的;

(二)故意破坏事故现场的;

(三)私自转移、隐匿、毁弃设备事故证据或者设备设计。制造、销售、安装、充装、使用、检验、修理、改造等证件。

记录、技术资料、档案的;

(四)阻扰、干涉事故调查工作正常进行的;

(五)无正当理由拒绝接受事故调查,拒绝提供与设备事故有关的情况和资料的;

(六)提供伪证或者指使他人提供伪证的;

(七)对事故调查和处理工作不负责任,致使调查或者处理工作有重大疏漏的;

(八)行贿、受贿,包庇事故责任者或者借机打击报复他人的。

第二十五条 对事故责任单位,除依法追究民事责任或者刑事责任外,由组织该起事故调查处理的质量技术监督行政部

门按照以下规定进行处罚:

(一)事故发生单位违反本规定第三条,设备发生事故后不采取紧急救援措施,在人力能及的情况下未能有效防止事故灾害扩大的,予以警告,并处5000元以上25000元以下的罚款。

(二)事故发生单位违反本规定第六条、第七条,发生事故未按照规定报告或者隐瞒不报的,予以警告,并处5000元以

上 25000元以下罚款。

(三)销售、安装、充装、使用无许可证设备发生事故,予以警告,并处5000元以上25000元以下罚款。

(四)违反法律、法规、规章、强制性国家标准,进行产品设计、制造、销售、安装、充装、使用、检验、修理、改造,

造成事故的,予以警告,暂停相应资格或取消相应资格,并处10000元以上30000元以下罚款。

(五)强令违章作业、管理混乱、对职工不进行安全教育,无证上岗、违章操作或对事故隐患不进行处理造成事故的,予以警告,并处10000元以上30000元以下罚款。

第七章 附则

第二十六条 省级质量技术监督局可以结合本地区的实际情况,依据本规定制定实施细则,报国家质量监督检验检疫总

局备案后实施。

第二十七条 本规定自2001年11月15日起施行,1997年7月18日原劳动部发布的第8号令《锅炉压力容器压力管道

设备事故处理规定》同时废止。

第二十八条 本规定由国家质量监督检验检疫总局负责解释。

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