最高人民法院经济审判庭关于国家机关作为借款合同保证人应否承担经济损失问题的电话答复

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湖北省武汉市物价局市房产局


市物价局市房产局关于印发《武汉市物业服务收费管理办法实施细则》的通知

武价房字[2004]136号

各区物价局、房产局：
为了规范我市物业服务收费行为，维护当事人的合法权益，根据国家发展和改革委员会、建设部联合制定的《物业服务收费管理办法》，我们制定了《物业服务收费管理办法》实施细则，现印发给你们，请遵照执行。


二OO四年九月十三日



《物业服务收费管理办法》实施细则

第一条 为规范本市物业服务收费行为，维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》及国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》制定本细则。
第二条 本细则适用于本市行政区域内经工商行政管理机关登记注册、物业管理行政主管部门资质认定的物业管理企业对各类物业实施管理提供服务的收费行为。
第三条 本细则所称的物业服务收费是指物业管理企业按照服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第四条 政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业，鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第五条 市物价局会同市房产局负责全市物业服务收费的监督管理工作。
第六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第七条 物业服务收费包括综合管理服务费、车辆停泊服务费和特约服务费。
综合管理服务费含清扫保洁及清运；绿化养护；秩序维护；公共照明、通风、供电、给排水、电梯等共用设施设备运行、小修、养护所发生的人工、原辅材料费用等。
车辆停泊服务费：是指在指定的停车场地（含室内车库）内，为维护保养场地设备设施、相关道路及管理所发生的人工、原辅材料费用等。
特约服务费：指物业管理企业受业主委托提供的户内维修、家政服务、代收代缴服务等收取的费用。
第八条 物业服务收费根据物业类型、收费性质的不同情况分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅和经济适用住房的综合管理服务费，实行政府指导价。其他类型物业服务项目均实行市场调节价。
住宅区内车辆停泊服务费实行政府指导价。
特约服务费，实行市场调节价。
第九条 综合管理服务收费实行政府指导价的，由市物价局会同市房产局根据物业管理企业的服务内容、标准和物业管理区域的设施设备等因素，制定相应的基准价格及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价格和浮动幅度在物业服务合同中约定。
实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。
第十条 物业管理企业应当按照国家发展改革委、建设部印发的《物业服务收费明码标价规定》实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
第十一条 对实行政府指导价的物业管理企业应当根据《湖北省经营性服务价格管理办法》的规定，到价格主管部门办理《湖北省服务价格收费许可证》，并遵守年度审验制度。
物业管理企业在办理《湖北省服务价格收费许可证》中，应当向价格主管部门提出书面申请并提供营业执照副本、资质证书、物业服务委托合同复印件和前期物业管理服务协议复印件等相关资料。价格主管部门正式受理后，一般应在15个工作日内办理完毕。
第十二条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十三条 建设单位与物业买受人签订买卖合同时，受委托的物业管理企业应与物业买受人签订前期物业管理服务协议，约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
第十四条 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业公共部位、公共设施、设备日常运行维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业用于该项目的固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其它费用；
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第十五条 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业管理服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。
第十六条 物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业资金的收支情况进行审计。
第十七条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。
第十八条 业主按前期物业管理服务协议约定的时间开始全额交纳物业服务费；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
第十九条 物业管理企业可按月、按季度或按年度计收，但不得一次性预收一年以上（不含一年）的物业服务费。
第二十条 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳的物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
物业服务费用或者服务资金以房屋所有权证登记的建筑面积计算，未办证的，暂以房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。
第二十一条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。
第二十二条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第二十三条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第二十四条 物业管理企业根据业主的委托提供服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。
第二十五条 普通住宅和经济适用住房小区的露天或室内配套停车场（库）车辆停泊服务费标准按市价格主管部门会同市房产行政主管部门公布的指导价执行。
在保证业主停车的前提下，有条件的住宅区可设立外来临时停车位，对临时进入小区接送人的车辆，收费标准按市价格主管部门会同市房产行政主管部门公布的指导价执行。
第二十六条 政府价格管理部门会同房产行政主管部门，应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。
第二十七条 东西湖、汉南、江夏、蔡甸、黄陂、新洲区可依据本细则并结合当地实际情况，制定本区具体实施细则及普通住宅物业综合管理服务费和车辆泊车服务费指导价格。并报市物价局和市房产局备案。
第二十八条 本细则由市物价局会同市房产局负责解释。
第二十九条 本细则自2004年10月1日起执行。《武汉市物业管理服务收费实施办法》（武价房字200024号）同时废止。


商业部


供销合作社几个财务问题的暂行规定

1988年5月27日，商业部

为了进一步贯彻国务院国发（1987）55号文件精神，按照合作社原则理顺供销合作社的财务关系，现对几个问题暂作如下规定。
一、社员社股金。凡是成立联合社的地方，社员社均应按《××省、市、县联合社章程》规定，向联合社上交社员社股金，使联合社真正成为社员社的经济联合体。联合社对社员社股金实行“保息分红”的制度，除一般按照银行一年定期存款利率计息，在费用项下支付利息外，联合社应在年终税后利润中提取一定比例的分红基金，对社员社进行分红，按年兑现。分红基金的比例，由各级联合社自行规定。
二、自有资金。供销合作社的自有资金，包括社员股金，社员社股金、公积金、特种公积金和各项专用基金，都是社会主义集体所有制企业的财产，归供销合作社集体所有，由各级供销合作社理事会分别管理，拨给所属企业单位使用，并收取资金占用费，收费办法由各级供销合作社自行规定。各级供销合作社为了开拓业务，服务基层，理事会有权在所属企业之间进行资金调剂，或集中一部分折旧基金、简易建筑资金等专用基金统筹安排使用。
各级供销合作社拨给所属企业单位的资金，实行经理、厂长任期目标责任制，由经理、厂长按规定自主使用，并对理事会负责。
三、银行借款。各级供销合作社都是独立的经济实体。供销社自有资金不足时，可以由各级供销合作社向银行办理借款，也可以由所属企业单位向银行办理借款，采用哪种方式，由各级供销合作社根据具体情况与银行商定。凡是由所属企业单位向银行借款的，理事会也要会同银行帮助企业加强银行借款的管理，搞好借款指标的分配与调剂工作。
为了加强资金管理，节约使用资金，提高资金效益，各级供销合作社应通过“内部银行”、“资金调剂部”等多种形式，大力搞好内部资金融通工作。
四、财务计划。基层供销合作社的财务计划，经理事会通过后报县联合社审批；县以上联合社所属企业单位的财务计划，报同级理事会审批。县级联合社批准的财务计划应同时报省级联合社备案。其它部门均不得向供销合作社下达指令性的财务计划。
五、各级供销合作社理事会的管理费用，按制度规定由所属企业列费用开支。
六、财产损失处理。联合社所属各企业单位的财产损失处理权限，由各级联合社理事会自行规定；基层供销合作社财产损失处理权限，由县级联合社统一规定。
七、所得税款缴纳。供销合作社实现的利润，可以由理事会的财会部门集中缴纳所得税，也可以由所属企业单位自行缴纳所得税，还可以采用分别计税集中缴纳的办法纳税。采用哪种形式，由各地根据具体情况与同级税务部门商定。
八、税后盈余分配。供销合作社的税后盈余，由各级供销合作社理事会扣除社员分红、社员社分红后进行分配。分配比例为：特种公积金10％，公积金50％，职工基金40％。给企业留多少，由各级供销合作社理事会自行规定。留给企业的部分，由经理、厂长按规定自行安排使用。社员社收到的分红直接增加“公积金”。
九、特种公积金。各级供销合作社进行盈余分配时，均应按照盈余分配办法和商业部（87）商财字第22号“关于下达《供销合作社特种公积金管理暂行办法》的通知”规定提取并及时上交上一级联合社，不得扣留。
十、本规定由商业部负责解释。