关于做好《建造师执业资格考试大纲》和《建造师执业资格考试指导书》编制工作的通知

上一篇: 唐山市防雷减灾管理办法
下一篇: 关于进口兽药的海关监管验放的有关问题

贷款未经批准买方应要承担违约责任


【案情介绍】
2005年3月5月，张某与李某签订了《上海市房地产买卖合同》，张某将上海市长宁区某处的两房两厅的房屋出售给李某。合同约定：签约当日支付首付款人民币40万元，贷款支付人民币60万元。合同签订时，银行的信贷员也在场，并且告知双方60万贷款没问题。经审批，银行最终没有同意李某的贷款申请，李某也无力支付60万元房款。因政府对房产市场的宏观调控，现在该房屋的市场价格已经没有100万元，所以张某要求继续履行合同。

【法律分析】
因政府对房产市场的宏观调控，银行贷款的政策也越来越严格，像上述案例发生银行不批贷款的情形在目前具有一定的普遍性，所以也有必要把该案例拿出来分析一下。

一、李某是否可因不可抗力而解除合同
合同解除是指在合同有效成立之后，没有履行或没有履行之前，当事人双方通过协议或者一方行使约定或法定解除权的方式，使当事人设定权利义务关系终止的行为。根据《合同法》的规定，合同解除分为：协商解除、约定解除和法定解除。
可以行使法定解除的情形有：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
根据上述案例，合同既没有约定解除，也达不成协商解除，只能套用法定解除。李某所能引用的法定解除理由是：因不可抗力致使不能实现合同目的。申请银行贷款未获批准，是否构成不可抗力？根据《合同法》第117条第2款：本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。即构成不可抗力须同时满足四个条件：1、不能预见，2、不能避免，3、不能克服，4、客观情况。通常不可抗力的情形有：天灾、火灾、战争、罢工、政府行为等。不可抗力的范围只能是一个大致的，不可抗力的判断只能是具体的，不可能盖棺定论，一成不变。但为了保证合同的稳定性和交易的安全性，不可抗力解除合同的情形是非常严格而且狭小。其实从某种角度而言，不可抗力就是指上述列举的天灾、火灾、战争、罢工、政府行为，为大家所公认的情形。若李某以银行未经批准贷款构成不可抗力起诉解除合同并要求免责，在审判实践中，是很难获得支持。

二、李某是否可因第三人原因而解除合同
李某因银行贷款未获批准，而造成不能支付房款，是否可以解除合同。对李某而言，贷款未获批准是李某不能预料的，也不可归责于李某，完全是由于银行的原因，造成李某履约不能，对此李某是没有过错的，让一个没有过错的人来承担违约责任则显失公平。
但是根据我国法律的规定，违约责任的归责原则是严格责任原则，不以主观过错为要件，只要李某有违约行为，就要承担违约责任。其次根据《合同法》第121条的约定：当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方与第三人之间的纠纷，依照法律规定或按照合同约定解决。很明显目前的法律而言，因第三人银行而造成的李某违约，李某依旧要向张某承担违约责任，李某更不具有解除合同的权利。李某是否有权向银行追偿，则要根据双方之间的约定或法律的规定。

三、李某是否可因情事变更而解除合同
所谓情事变更，是指在合同订立后，因发生订立合同时当事人不能预见并且不能克服的情况，改变了订立合同时的基础，使合同的履行失去意义或者履行合同使合同当事人之间的利益重大失衡的情形。使用情事变更原则的要件：1、须有情事变更的事实；2、情事变更须发生在合同成立后履行完毕前；3、须情事变更的发生不可归责于当事人；4、须情事变更是当事人缔约时所不能预见的；5、须情事变更使履行合同显示公平。理论上说：在违约责任与免责之外，尚有因合同变更或解除而不构成违约责任的领域，情事变更就属于该领域。在《合同法》草案曾设有情事变更原则的条款，只是《合同法》正式出台前未予保留。
《合同法》之所以没有规定情事变更原则，其中有一个重要的理由是情事变更与商业风险很难区分。其实二者还是有很多不同之处：1、商业风险属于从事商业活动所固有的风险，作为合同成立基础的客观情况的变化未达到异常的程度；而作为情事变更则是作为合同成立基础的环境发生了异常的变动。2、商业风险，法律推定当事人有所预见、并且能预见；对情事变更，当事人未预见到，也不能预见。3、商业风险所带来的损失，可归责于当时人；而情事变更则不可归责于当事人。4、商业风险的后果由当事人承担不会造成明显不公平；而情事变更的后果由当事人承担则显失公平。
签约时可以获得贷款，签约后由于贷款政策变动，导致贷款不能获得银行审批，改变了订立买卖合同时的基础，造成合同履行困难，应该属于情事变更的情形。因为贷款政策的变动，是李某不能预见的，而且不可归责于李某，理应属于情事变更的范围。若贷款的政策没有变化，由于李某个人的资信不足，导致银行没有批准贷款申请，这显然要归责于李某，因而也不构成情事变更，不能免责。
从理论上说，若构成情事变更，则先有当事人协商，协商不成，则请求法院变更或解除合同，并且可以免责。

总而言之，因为情势变更在我国还没有被完全采纳，李某因银行贷款未获批准，理应向张某承担违约责任。建议在签订《房地产买卖合同》时，作为卖方应该要求若买方在银行贷款未获批准应该在多少天内补足；作为买方则要考虑清楚，若银行贷款未获批准或贷款成数下降，则是否有能力补足，或在征得卖方同意的前提下约定：若买方银行贷款未获批准，买方可以解除合同并不承担违约责任。

奚正辉 律师 网址：www.joinwaylawfirm.com

国家税务总局


国家税务总局关于印发《税务人员执法资格与执法能级认证暂行办法》（试行）的通知

国税发[2001]130号
国家税务总局
2001-11-21


各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局，扬州税务进修学院：

为提高税务人员的执法水平，保证税收执法队伍的基本素质，调动税收人员的工作积极性，促经进税务机关依法行政，全面推行依法治税，国家税务总局制定了《税务人员执法资格与执法能级认证暂行办法》（试行）（以下简称《办法》，现印发给你们，请认真贯彻执行。
已经实行执法资格认证的地区，要按照本《办法》的要求，注意总结经验，继续做好执法资格认证工作。尚未实行执法资格认证的地区，要结合当地实际情况和本《办法》规定，从 2002 年起试行；执法能级认证的具体实施时间由各地自行确定。

附件：税务人员执法资格与执法能级认证暂行办法（试行）

税务人员执法资格与执法能级认证暂行办法（试行）

第一章 总 则
第一条 为提高税务人员执法水平，保证税收执法队伍基本素质，调动执法人员工作积极性，促进税务机关依法行政，制定本办法。
第二条 税务人员从事税收执法活动，必须依照本办法恨取得执法资格。未取得执法资格的税务人员，不得从事税收执法活动。
第三条 税务人员依照本办法取得相应执法能级。
执法能级与奖金福利挂钩，执法能级间的奖金福利应适当拉开档次。
执法能级应作为聘任、提拔、选用干部的重要依据之一。
第四条 税务人员取得执法资格与执法能级，连续五年不在税收执法岗位工作的，其执法资格与执法能级需要重新认证。
第五条 省级税务机关统一部署本辖区税务人员的执法资格与执法能级认证。
执法资格认证每年举行一次，执法能级认证每二年举行一次。省级税务机关也可以根据实际情况自行确定具体时限。
第六条 税务人员执法资格与执法能级认证的具体工作由人事、法制、教育部门办理。
第七条 税务人员执法资格与执法能级认证，遵循公开、公正、公平的原则。
第二章 执法资格认证
第八条 执法资格认证采取执法资格考试的方式。
第九条 执法资格考试合格者，由省级税务机关颁发执法资格证书。
第十条 税务人员因税收执法中的违法违纪行为受记大过、降级、撤职行政处分的应当取消其执法资格。
税务人员执法资格依照本办法或总局有关规定被取消的，一年后可以重新参加执法资格认证。但行政处分一年后未解除的，解除后才能重新参加执法资格认证。
第三章 执法能级认证
第十一条 执法能级分为三级
执法能级一级；
执法能级二级；
执法能级三级；
第十二条 税务人员申请执法能级一级认证，必须已取得执法能级二级、工作学习年限满15年；申请执法能级二级，必须已取得执法能级三级、工作学习年限满12年；申请执法能级三级认证，必须已取得税收执法资格、工作学习年限满9年。
首次执法能级认证，凡符合基本年限要求的税务人员，可以自行选报相应执法能级。
本条所称“工作学习年限”包括工龄和国家承认学历的大专、大专以上或者高中毕业后就读中专的学习年限。但学习年限按国家规定计算工龄的，不重复计算。
第十三条 执法能级认证采取执法能级考核与考试结合的方式进行。
能级认证考核占百分之四十，能级认证考试占百分之六十。
第十四条 执法能级认证考核由税务人员所在税务机关组织进行。考核应全面衡量申请人的政治条件、业务素质、工作实绩及专业资历。考核合格者，才可参加认证考试。
第十五条 通过认证考核、认证考试的申请人，由省级税务机关授予其执法能级，并颁发证书。
第十六条 税务人员因税收执法中的违法违纪行为受警告、记过处分的，其执法能级为执法能级一级或执法能级二级的，应下调一级；其执法能级为执法能级三级的，应取消执法能级。
税务人员被取消执法资格的，应取消执法能级。
税务人员执法能级被取消，二年后可重新参加执法能级认证，并可直接选报其取消前的执法能级，但应当先取得执法资格。
第十七条 评定为相应能级的人员数与申请人数应当保持适当比例。具体比例由省级税务机关确定。

第四章 认证考试
第十八条 申请执法资格与执法能级认证的税务人员，应当参加认证考试。
已取得注册会计师、注册税务师或者律师资格的，可以申请免予参加执法资格认证考试。
第十九条 认证考试由国家税务总局统一命题，由省级税务机关统一组织、统一制卷、统一考试时间、统一阅卷。
第二十条 认证考试内容包括税收法律法规、税收业务以及与税收执法相关的法律法规。
第二十一条 认证考试分为执法资格考试，执法能级三级考试、执法能级二级考试、执法能级一级考试。
能过执法资格考试者，应当基本熟悉从事税收执法的各项法律、法规、规章和相关知识，具备基本的执法业务能力。
通过执法能力三级考试者，应当比较熟悉从事税收执法的各项法律、法规、规章和相关知识，具备基本的执法业务能力。
通过执法能力二级考试者，应当掌握从事税收执法的各项法律、法规、规章和相关知识，具备较好的执法业务能力。
通过执法能力一级考试者，应当熟练掌握从事税收执法的各项法律、法规、规章和相关知识，具备良好的执法业务能力。
通过执法能级一级考试和相关知识，具备良好的执法业务能力。
第二十二条 执法资格考试应当严肃考试纪律，做好保密工作。
对违反考试纪律者应当严肃处理，并追究责任。对违反考试规定的应试人员，应当取消其考试资格。
第二十三条 省级税务机关可以组织多种形式的认证培训。
第五章 附 则
第二十四条 执法资格与执法能级证书的格式由国家税务总局统一制定。
第二十五条 省级税务机关根据本办法制定具体实施办法，报国家税务总局备案。
第二十六条 本办法所称省级税务机关是指省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局。