关于印发《财政投资评审管理暂行规定》的通知

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辽宁省沈阳市人民政府


沈阳市城镇房屋产权产籍管理办法
沈阳市人民政府


第一章 总则
第一条 为加强城镇房屋产权产籍管理，保护房屋所有权人的合法权益，根据国家有关法律、法规，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称城镇房屋产权是指城镇房屋的所有权，是指房屋产权人依法对自己的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。
本办法所称城镇房屋产籍，是指城镇房屋的产权档案、地籍图纸以及帐册、表卡等其他反映产权现状和历史情况的资料。
本办法所称城镇房屋产权产籍管理是指房产产权监理部门依照法律、法规对本市城镇范围内的房屋权属审查确认以及对房产档案实施管理的行政行为。
第三条 本办法适用于市辖区、县城、建制镇和独立工矿区(以下简称城镇)范围内的各类房屋。
第四条 市、县(市)、区房产管理局、处(所)是房屋产权产籍管理的主管部门。
市、县(市)、区房产产权监理部门具体负责辖区内房屋的产权产籍审查、确认、立卷、建档并对管辖区内的单位自管房屋的产权产籍管理工作进行检查、监督和指导。
第五条 房屋产权人(包括公民、法人和其他组织)，必须遵守本办法，接受房产产权监理部门的指导、监督和管理。

第二章 房屋产权登记
第六条 公民、法人或其他组织房屋产权的取得、转移、变更、注销等，须到房屋所在地房屋产权监理部门申报登记。
涉外及国有直管房屋产权的取得、转移、变更、注销，须到市房产产权监理部门申报登记。
第七条 房屋产权登记，按下列规定确定登记申请人：
(一)公民私有的房屋，由公民个人申请登记；
(二)法人所有的房屋，由该法人申请登记；
(三)其他组织的房屋，由该组织申请登记；
(四)共有房屋，由全体共有人申请登记；
(五)境外经济组织或个人的房屋，由该经济组织或个人申请登记。
第八条 房屋产权人如系无行为能力或限制行为能力，由其法定代表人代为申请登记。
第九条 公民、法人或其他组织应当自行申请办理房屋产权登记，因特殊情况确需委托他人办理的，被委托人须交验委托书和本人身份证件。必要时委托书须经公证。
第十条 房屋所有权人申报产权登记，除交验个人身份证或法人(组织)资格证明外，分别提交下列证件、资料：
(一)新建、翻建、改建、扩建的房屋，提交建设项目的计划批文、设计方案审定书、规划红线图、建筑工程许可证、开、竣工报告、单位工程质量评定书和房屋竣工平面图。
翻建、改建、扩建的房屋除提交上述有关证件外还须提交原《房屋所有权证》。
(二)交换的房屋，提交双方的原《房屋所有权证》、交换协议书。
(三)买卖(转让)的房屋，提交原《房屋所有权证》、买卖(转让)合同、房产交易部门的交易证件。
购买的商品房屋提交购房交款收据或结算单、购房协议书、商品房准住通知。
(四)调拨的房屋提交上级机关批准调拨的文件和原《房屋所有权证》。
(五)价拨的房屋提交批准价拨的文件、价拨固定资产清单，列入固定资产凭证。
(六)单位合并(兼并)后带入的房屋，提交上级主管机关批准合并、兼并的文件，带入房屋情况证明、带入房屋的原《房屋所有权证》。
(七)分割的房屋提交《房屋所有权证》、分割证明或其他有关法律文件。
(八)赠与或继承的房屋，分别提交原《房屋所有权证》、赠与书、其他有关法律文书。
拆除或灭失的房屋，提交原《房屋所有权证》。
第十一条 单位或个人购买的“解困”住房，提交解困办公室出具的证明。
第十二条 职工在房改中购买的“部分产权”住房，按房改有关政策办理。
第十三条 涉外的房屋，提交外国政府或企业的有关房屋所有权证明文件，法人营业执照、本人护照(身份证)的(影印件)以及经公证机关公证的合同或协议。
第十四条 新建的房屋从竣工交付使用之日起两个月内，房屋所有权人应到房屋所在地的房产产权监理部门办理产权登记手续，领取《房屋所有权证》。
第十五条 房屋所有权发生转移，由双方当事人在行为成立之日起两个月内向房产产权监理部门申请办理产权转移登记手续。
房屋现状发生变更(翻、改、扩建)，房屋所有权人应当在行为成立之日起两个月内向房产产权监理部门申请办理房屋变更登记手续。须拆除的房屋应在拆除前办理产权变更登记手续。
第十六条 房屋开发单位开发建设的商品房屋在出售前，开发建设单位须到市房产产权监理部门办理商品房注册登记手续，领取《商品房注册登记证)，向境外销(预)售的商品房屋，在出售前应到市房产管理局办理销(预)售批准手续，领取《境外销(预)售许可证》，房屋出售后凭《商? 贩孔⒉岬羌侵ぁ泛汀毒惩庀?预)售许可证》，按本办法规定办理申报登记。超过一年未售出的商品房屋，由开发建设单位到市房产产权监理部门办理产权登记手续，待商品房屋出售后，由购房单位或购房人到房屋所在地产权监理部门办理申报登记手续。
第十七条 临时建筑和违法建筑房屋不予登记。
第十八条 有下列情形之一的房屋暂缓登记：
(一)产权有争议的；
(二)不能证明其房屋产权来源的；
(三)人民法院正在审理案件中涉及房屋产权归属的及依法限制房屋产权转移的；
(四)因不可抗力使房屋所有权人不能及时登记的；
(五)其他依法暂缓登记的房屋。
第十九条 房屋所有权登记，产权人必须使用户籍姓名或法人全称。
产权人更名，法人和其他组织应交验政府主管部门的批准文件；个人应交验户口簿或其他合法有效的身份证件。
第二十条 对房屋产权有异议或其他需要征询异议的，产权监理部门应当公告。公告一个月无争议的，方可确认产权。公告采取登报或其他形式发布。
第二十一条 《房屋所有权证》遗失，产权人应及时向产权监理部门提出书面申请并登报声明作废。从登报之日起一个月内无争议的，补办新证。
《房屋所有权证》损坏，产权人应当申请换领新证。
第二十二条 凡未到房产产权监理部门申报和办理房屋产权登记手续的，其房屋产权的取得、转移、变更、注销、他项权利设定，均为无效。
第二十三条 对逾期一年无人申请产权登记或申请人不能提供取得产权的合法证件的房屋，按放弃房屋所有权，由市房产产权监理部门依照有关法律、法规的规定处理。

第三章 房屋产权管理
第二十四条 《房屋所有权证》是国家依法保护房屋所有权人合法权益的合法凭证，不得涂改或伪造。
房屋产权人凭证管理、使用和交易自己的房屋。
第二十五条 《房屋所有权证》，由市房产产权监理部门按标准统一印制、颁发。
未取得《房屋所有权证》的房屋，房产产权监理部门不予办理房屋产权转移、变更等登记手续。
第二十六条 直管公房因买卖、价拨、划拨、互换等原因发生所有权转移时，须经市房产产权监理部门审查批复，到房屋所在地产权监理部门办理转移变更登记手续，领取《房屋所有权证》。
第二十七条 房屋所有权人下落不明又无合法代理人或者房屋权利不清的房屋，由房屋所在地房管部门代管。
第二十八条 市房产产权监理部门定期对全市《房屋所有权证》统一组织进行验证。
房屋产权人须按规定办理核准登记和验证手续。

第四章 他项权利设定
第二十九条 本办法所称他项权利，是指用房屋产权设定的抵押权和典权。
第三十条 设定他项权利的房屋，应签订他项权利合同，到市房产产权监理部门办理他项权利登记手续，领取《他项权利证》。
第三十一条 以出租的房屋设定他项权利时，原租赁关系继续有效。
第三十二条 设定他项权利的房屋，在设定他项权利期限内，该房屋不得买卖、赠与、继承、分割或翻建、改建、扩建。
第三十三条 房屋有下列情形之一的，不得以房屋设定他项权利。
(一)在城市改造规化范围内的；
(二)在国家建设征用土地范围内的；
(三)外销商品房屋已经预售的；
(四)其他依法禁止设定他项权利或禁止转移、变更房屋产权的。
第三十四条 他项权利终止时，当事人应从终止之日起十五日内持《他项权利证》、他项权利合同到市房产产权监理部门办理他项权利注销和所有权登记手续。

第五章 房屋产籍管理
第三十五条 城镇房屋产籍由市、县(市)、区房屋产权监理部门集中统一管理。
房产档案由市、县(市)、区房产产权监理部门分别保存和使用。
第三十六条 在房屋产权登记以及在房屋经营、管理等活动中形成的房产档案原件，应按准确、完整、系统、安全和有效的归档原则进行收集整理，并根据房屋产权的取得、转移、变更、注销和他项权利的设定等及时调整和补充，建立规范的产权档案。
第三十七条 房屋产权档案属专业性档案，必须永久保存，并配备相应专业人员进行管理，及时进行收集、整理、立卷、归档保持房产档案的完整和详实。
第三十八条 各类房产档案要妥善保管，不得丢失或损坏。
第三十九条 查阅房产档案，须经房产产权监理部门同意，严禁勾划、涂改和损坏。未经批准，不得拍照、复印和摘抄。
第四十条 市房产产权监理部门对属档案管理单位的产籍档案管理工作进行定期检查、指导，并组织各县(市)、区产权监理部门对自管房单位的房产档案管理工作进行监督、检查、指导。

第六章 处罚
第四十一条 对拒不申报房屋产权登记的，由房产产权监理部门责令其限期补办，每逾期一个月处以其房屋现价值的6‰的罚款。
第四十二条 对逾期申报产权转移、变更登记的收取房屋现价值的1%的补办费。
第四十三条 对涂改、伪造或采取欺骗冒领等手段取得《房屋所有权证》的，由房产产权监理部门撤销或收缴《房屋所有权证》并视其情节轻重，对个人处以一千元至五千元罚款，对单位处以一万元至三万元罚款。
第四十四条 开发建设单位未按规定办理商品房注册登记手续的，对其处以房屋总价值5‰的罚款，并限期补办注册登记手续。
第四十五条 当事人对房产产权监理部门作出的处罚决定不服的，可在接到处罚决定书之日起十五日内向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议。对复议不服的，可在接到复议决定书之日起十五日内向人民法院起诉。当事人也可在接到处罚决定书之日起十五日内直接向人民法院起诉
，逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第四十六条 房屋产权产籍主管部门工作人员玩忽职守、徇私舞弊的，按有关规定或依法追究法律责任。

第七章 附则
第四十七条 尚未办理房屋产权登记和转移、变更登记的单位和个人，应当在本办法公布之日起六个月内申请登记。
第四十八条 本办法在实施中的具体问题由市房产管理局负责解释。
第四十九条 本办法自公布之日起实行。



1994年8月11日
中国传统法律文化的现代转换①
罗 刚②


内容提要：中国有着丰富的传统法律文化，这些传统法律文化与当代中国的社会环境存在着激烈的冲突。构造法治社会，需要实现传统法律文化的现代转换。本文从思想观念和法律制度两方面入手，阐述了如何实现传统法律文化的现代转换，并提出了一些在现代转换过程中应注意的问题。
关键词：传统法律文化 现代化 法治社会 冲突

Abstract: China is rich in traditional legal culture.The traditional legal culture is in sharp conflict with social environment in contemporary China.It is necessary for society ruled by law to accomplish the modernization of the traditional legal culture.This thesis dissertates how to accomplish the modernization of the traditional legal culture from the two aspects of the idea and the legal system and put forward some issues to which should be paid attention in the course of the modernization.
Keywords: Traditional Legal Culture; Modernization; Society Ruled by Law； Conflict


中国是世界四大文明古国之一，具有五千多年的文明。中国的法律文化自古有之，源远流长，博大精深。它不仅影响中华民族数千年，还走出国门，对亚洲周边国家产生了深刻地影响，在世界法律文化史上占有重要地位。在当代中国，建设有中国特色的社会主义法治国家，迫切需要对法律文化的借鉴与研究，来构造我们的法治社会。我们不仅要借鉴与研究西方的一些法律文化，还要借鉴与研究我们祖先的遗产——中国传统法律文化。中国传统法律文化是一座巨大的思想宝库，对它的态度应持一分为二的观点，“取其精华，弃其糟粕”，把那些积极向上的东西融入到当代中国法律文化中来，以实现中国传统法律文化的现代转换，为建设社会主义法治国家服务。

一、 中国传统法律文化简述
“中国法律文化的发祥期可以溯源到我国原始社会的尧舜禹时代。”③它历经数千年的发展，内容博大精深，具有鲜明的中华民族的特色。法律调整社会关系的广泛性决定了法律文化涉及范围的广泛性。要想系统地阐述中国传统法律文化并非一篇文章所能涵盖，更不是本文作者所能胜任的。因此，本文仅从中国传统法律文化中择其重点，加以论述。
（一） 工具主义的法律文化
法律是什么？在中国古代社会，人们一直把法律看成是镇压老百姓的工具，而“法即刑”这一思想是促成这种观念形成与加强的一个重要原因。因此，当时的人们对法律产生了一种畏惧感，厌恶它，排斥它。每当遇到纠纷与冲突时，古代百姓也不愿意用法律的武器来维护自己的权益。从社会整体上来说，“无讼”便成了一种最佳的社会状态，而且，“无讼即德”。这样的一种观念使广大老百姓不愿或不敢用法律来维护自身的权益，进而导致中国古代社会权利意识的普遍淡薄。
（二）“德主刑辅”的法律文化
在中国古代社会，儒家的法律思想一直占据着统治地位。“自汉武帝独尊儒术以来，儒家法律思想是在‘德主刑辅’，‘明刑弼教’和‘出礼入刑’等原则下实行儒法合流的。”①这种法律思想强调道德教化作用为主,法律强制为辅,主张“礼治”、“德治”、“人治”，从而轻视了法律的作用。正是受这种法律思想的影响，中国古代社会长期处于一种专制的状态。
（三）“重义轻利”的法律文化
义与利，何为重？这是中国古代思想史中长期争论的一个问题。虽然有不少的门派主张“重利轻义”，如法家，但毕竟在中国古代社会漫长的历史发展中，儒家一直占据着统治地位，儒家对此问题的主张是“重义轻利”，对后世影响深远。众所周知，中国古代社会是一个农业社会，经济极为落后，以农为本成了社会成员生存的必要条件。儒派人物和古代统治者认识到这一社会环境后，推行了重农抑商的政策，使商业部门和商人阶层受到了一定的限制和打击。商人阶层“追利”的思想受到唾弃，由此，“轻利”的价值观逐渐形成。如前所述，儒家“德主刑辅”的法律思想，又促成了“重义” 价值观的形成。这样，“重义轻利”就成了中国传统法律文化的一部分。

二、 中国传统法律文化的冲突
社会发展的浪潮不断向前，已由古代社会发展到了现代社会。在这一过程中，社会的政治、经济和文化等领域发生了翻天覆地的变化，今日的社会环境已不同于古代社会，而根植于古代社会环境的传统法律文化与当今的社会环境发生了激烈的冲突，具体表现为：
首先，当代中国开始注重对人权的保护，广大老百姓的权利意识也逐渐觉醒，越来越多的人用法律的武器来维护自己的权益。这种社会现实与古代社会用法律来治民践踏人权的工具主义观念显然是水火不相容的。
其次，当代中国民主政治建设进一步发展，实行依法治国，民主与法治观念逐渐深入人心。这势必与古代专制社会产生的重视道德教化的法律文化发生激烈的冲突。
第三，当代中国实行社会主义市场经济，鼓励一部分人通过诚实劳动、合法经营先富起来。这又与古代社会“轻利”的法律观念发生了激烈的冲突。
唯物辩证法认为，矛盾是事物向前发展的动力。因此，社会冲突，更进一步说，根植于古代社会环境的传统法律文化与当今社会环境的冲突，亦能推动社会的向前发展，实现社会的现代化。但是，这种推动作用的发挥并不是消极被动的，还需要人的行为去主动调整，把“冲突”逐渐调整为“适应”，从而实现这种推动作用。否则，不仅会延缓社会现代化的进程，还可能会阻碍社会的向前发展。因此，必须调整冲突，使法律文化与现代社会相适应，以实现中国传统法律文化的现代转换。

三、 中国传统法律文化的现代转换
毛泽东同志说：“一定的文化是一定社会的政治和经济在观念形态上的反映。”“一定形态的政治和经济是首先决定那一定形态的文化的；然后，那一定形态的文化又才给予影响和作用于一定形态的政治和经济”。①法律文化亦是如此。法律文化不仅能传承法律知识，还能教化人民，即人民创造了法律文化，法律文化又塑造了人民。江泽民同志在党的十五大报告中指出，全党和全国人民必须从社会主义事业兴旺发达和民族振兴的高度，充分认识文化建设的重要性和迫切性。这里所说的“文化建设”理应包括法律文化的建设。因此，在法治国家建设的道路上，法律文化的建设是个极其重要的方面。
如前所述，当代中国的社会环境已不同于古代社会，发生了巨大的变化。但是，这种社会环境仍不是完全的法治社会，这种社会环境下的法律文化也不是现代的法律文化，有时还不失传统的色彩。这些仍会延缓或阻碍法治国家的进程。因此，当代中国虽然在法治建设上取得了一系列的成就，但它仍存在着一个传统法律文化的现代转换问题。
如何实现中国传统法律文化的现代转换？总体来说，应当从两方面入手，即一为思想观念，二为法律制度。
（一） 思想观念方面
这主要是要增强公民的法律意识，使法治观念进一步深入人心，以得到人民的支持与拥护，具体体现在以下两个方面：
其一，要增强公民的守法意识。
近年来，由于社会、经济、政治和文化秩序的更替与重构，社会结构发生了深刻的变化，违法犯罪现象日益增多，对社会的稳定与发展构成了严重的威胁，这些与公民的守法意识有关。如果一个国家的法律得到了良好的遵守，那么这个国家就会趋于稳定和发展；相反，如果一个国家的法律遭到了粗暴的践踏，那么这个国家就会趋于动荡和停滞。国家机关工作人员和普通老百姓都必须严格遵守法律和法规，这样，法律和法规的作用才能发挥，才不会变成一纸空文，社会才会稳定与发展。
其二，要增强公民的用法意识。
当代中国公民的用法意识虽然比过去要强得多，但受传统法律文化的影响，权利意识仍比较淡薄，有时仍羞于言利。遇到纠纷与冲突，尽量把大事化小，把小事化了，不到万不得已不会诉诸法律，“无讼即德”的观念在一定程度上仍影响着人们。知识分子下海经商，为了与只知赚钱而没什么文化的普通商人区别开来，便打出了“儒商”的招牌。这些都反映了当代中国公民用法意识的状况。“权利是法的内核，没有对权利的要求，就激不起对法的需求、渴望和崇拜，就不能保持法律的至高地位。”②因此，要进一步提高公民的权利意识，敢于言利，从而增强广大公民的用法意识。
法治宣传教育是增强公民法律意识的重要途径。开展法治宣传教育的形式多种多样，如法学课程教育，利用广播、电视、报刊、网络等媒体的教育，公开审判等等。总之，要调动一切积极因素，大力开展法治宣传教育活动。
（二）法律制度方面
建设法治国家，制度建设是根本，是关键，是巩固法律文化优秀成果和实现法律文化现代化的重要手段。没有完备和完善的法律制度，不仅难以继承传统法律文化的优秀成果，还难以实现法律文化的创新。要实现中国传统法律文化的现代转换，法律制度建设是个极其重要的方面。法律制度建设有两个基本要求，那就是完备和完善。完备是量的要求，完善是质的要求，二者皆具，则实现了质与量的统一。建设现代法律制度，实现传统法律文化的现代转换，必须从以下三个方面入手：
其一，完备和完善立法制度，健全法律体系。
在古代社会，立法者主要是个人，如君主立法。他们制定的法律并不体现人民的意志，有些甚至还是反动的。由于古代社会所要调整的社会关系并不复杂，所以从法律体系角度来看，主要是以刑为主，诸法合体。而在现代社会，随着民主政治的发展和市场经济的推进，人民成了真正的立法者，根据《立法法》通过立法机关行使立法权；社会关系日趋复杂，传统的法律部门已不能涵盖，新的法律部门不断涌现，并出现了一些难以用现有法律部门来归属的法律。当前，要根据社会关系的发展变化制定一些与之相适应的法律法规，如《反垄断法》、《物权法》、《电子商务法》等，进一步健全我国的法律体系，做到有法可依。
其二，完备和完善司法制度，保证司法公正。
在古代社会，司法制度虽然存在，但它既不完备，也不完善，具有强烈的行政性和功利性的色彩，司法腐败现象十分严重。于是，人们便祈盼好官，称颂清官，包拯便是这样一个典型。包拯之类的清官为民做主，为民伸冤，的确是人民的幸福，但却是制度的悲哀。在现代社会，我们并不能指望像包青天这样拍案惊奇的人物，但我们却需要一整套完备和完善的司法制度，防治司法腐败，使一些贪官污吏望法生畏，望法却步。如何完备和完善司法制度？主要是要使司法机关真正独立，不能再依附于行政机关，严禁其进行经商活动，保持司法队伍的纯洁性，敢于接受监督，最终实现司法公正。
其三，完备和完善监督制度，实现监督有效。
法律监督制度自古就有，早在西周就有了监察机构的设置。古代的法律监督制度具有从属皇权、机构发达等特点。但是，古代社会大量腐败现象的存在则证明了这种监督制度并未真正起到有效的作用，实效性并不理想。在现代社会，民主与法治建设若想进一步深入，法律监督制度则显得日益突出。我们不仅应该要完备和完善法律监督制度，还要在制度的实效性上下工夫，真正做到法律监督切实有效。这里有一个问题需要着重指出，在当代中国，加强宪法监督，建立违宪审查制显得势在必行。宪法的地位虽然与其它法律不同，但它毕竟是法。既然是法律，就存在一个监督与责任的问题。然而，当代中国宪法监督的力量却很薄弱，对于违宪现象并不能追究宪法责任，进行宪法制裁，有的学者甚至还明确提出宪法具有不具体的惩罚性。笔者认为，这一提法虽符合当代中国的现实，但在理论上却不够科学。宪法虽然带有很强的政治色彩，但它毕竟是法。既然是法，就存在监督、责任与制裁等一系列相关问题。违宪就是违法，违宪就要负责，违宪就要制裁。无论是所谓的恶性违宪，还是所谓的良性违宪，都必须要实现这一点，否则，对构造一个法治社会来说是极为不利的，因此，当代中国需要违宪审查。
制度是法治社会的INTERNET。任何一种社会邪恶都来源于制度的缺陷，但任何一种社会邪恶的惩治还得靠制度。实现传统法律文化的现代转换仍需要制度的保证。制度也是一种资源，传统法律文化的现代转换正是利用这种资源作为燃料产生推进力的结果。